2018年前三季度中国房地产现状分析 投资稳定、销售放缓、资金面改善

投资增速稳定，新开工意愿积极

2018年1-9月，全国房地产开发投资累计完成额为8.87万亿元，同比上涨9.9%，增速较1-8月下跌0.2个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为6.28万亿元，同比上涨14.0%，增速较1-8月下跌0.1个百分点。

其中，9月全国房地产开发投资完成额为1.21万亿元，环比上涨14.2%，同比上涨8.9%；9月全国住宅开发投资完成额为0.87万亿元，环比上涨13.3%，同比上涨13.3%。

从新开工面积来看，房地产新开工施工面积近几年呈波动性变化，其中2015年出现了较严重的下降，商品房新开工面积仅为15.45亿平方米方米方米，还不及2011的房屋新开工面积的绝对值，同比下降14%。2016年出现回暖迹象，实现同比增长8.1%。2017年我国房屋新开工面积为17.87亿平方米方米方米，较2016年同比增长7.0%，房地产企业拿地开工意愿强烈，实现连续三年回暖。

2018年1-9月，全国房屋新开工面积为15.26亿平方米方米，同比上涨16.4%，增速较1-8月上涨0.5个百分点，维持良好态势。其中住宅新开工面积为11.2亿平方米方米，同比上涨19.4%，增速较1-8月下跌0.2个百分点。

不过，房地产竣工面积有所下降。2018年1-9月全国房屋竣工面积为5.11亿平方米方米，同比下降11.4%，降幅较1-8月减少0.2个百分点。

另外，2018年前三季度，土地购置面积累计增速也环比微涨。数据显示，2018年1-9月全国房地产开发企业土地购置面积为1.94亿平方米方米，同比上涨15.7%，增速较1-8月上涨0.1个百分点。

销售放缓，增速有见顶迹象

2018年1-9月，全国商品房销售面积为11.93亿平方米方米，同比上涨2.9%，增速较1-8月下跌1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积为10.35亿平方米方米，同比上涨3.3%，增速较1-8月下跌0.7个百分点。

金额方面，2018年1-9月，全国商品房销售金额为10.41万亿元，同比上涨13.3%，增速较1-8月下跌1.2个百分点；其中，商品住宅销售金额为8.84万亿元，同比上涨15.6%，增速较1-8月下跌0.8个百分点。

销售数据出现回落，原因主要有供给端加速推盘促进回款，叠加需求端棚改货币化补偿比例下降、贷款利率上行、调控政策收紧等。短期来看，销售仍将持续放缓。

除按揭贷款外，到位资金继续改善

2018年1-9月，房地产开发企业到位资金为12.19万亿元，同比上涨7.8%，增速较1-8月上升0.9个百分点。2018年9月到位资金为1.52万亿元，环比上涨13.6%，同比上涨14.4%。

按资金构成来看，前三季度房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.80万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-8月缩小1.5百分点；自筹资金为4.06万亿元，同比上涨11.4%，增速较1-8月上涨0.2个百分点；定金及预收款为4.03万亿元，同比上涨16.3%，增速较1-8月上升1.2个百分点；个人按揭贷款累计值为1.75万亿元，同比下降1.2%，降幅较1-8月增大0.2个百分点。

从上述数据可知，定金及预收款同比增速最快，说明房企加快新开工、加快开盘、加快回款的策略确实收到一定效果。

另外，行业销售减速后，房企加速开盘促进回款的难度将加大，在房地产融资环境未有明显好转的情况下，不排除行业并购重组活跃度进一步提升。对于龙头房企而言，内生现金流和外部融资优势突出，更有能力安全度过下行周期；部分龙头房企甚至有望充分利用行业的并购红利，进一步扩大规模，提升行业集中度。

以上数据来源于前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。