商业地产投资额显著回落 行业发展面临考验

一、新开工面积、开发投资额回落显著

2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%；2018年上半年，全国商业地产销售面积达7206万平方米，销售规模依然较大。

（1）商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓

供应：2018年上半年，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%；在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。

（2）办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著

供应：2018年上半年，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%；需求：2018年上半年，办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%，在新开工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。

二、龙头企业顺应行业变革

如果从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。跟踪近两年商业运营企业的大动作可以发现，商业地产行业的整合逻辑基本沿着这两大方向在推进。在地产业内部，由于优质土地资源稀缺，风险攀升等因素，强强联合、抱团取暖已成为常态；在地产业外部，大型开发商正加速对商业资源的获取，入股、战投、协议等等，“商业+地产”合作方兴未艾。

随着零售业变革、联合办公蔚然兴起，近两年来商业模式变革使得各路资本趋之若鹜。在联合办公新业态方面，“商业+地产”也倍显活力。不仅有优客工场、凯德办公等企业在和地产商携手拓展，碧桂园等企业也加入到联合办公市场。2018年1月10日，碧桂园与联合办公运营商方糖小镇达成战略合作，双方将在包括联合办公、创意办公、商业综合体等领域展开合作。2018年4月24日，碧桂园与方糖小镇第一个联合办公项目在沪正式开工，该项目也是碧桂园在联合办公领域的首个项目。

根据中国指数研究院统计，我国商业地产标杆企业汇总如下：

三、商业地产行业发展趋势呈现新特点

1、从重增量转向重存量

商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局，以规模促品牌。随着行业竞争的加剧，增量项目锐减，而过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、提升能力一方面是企业的生存之本，另一方面也是其在资本市场上获得认可，实现退出的底层基础。城市更新的大环境将引领商业地产从重增量转向重存量，从重开发转向重运营。

2、资本运作能力成为开发商最强助攻

在首单CMBS落地的背景下，商业地产证券化之路重燃希望，商业项目的金融属性进一步被激活。存量市场中，资产管理和整合能力将取代拿地开发能力，成为规模化发展的核心要素。资本运作能力将成为开发商角力战的最强助攻，直接决定其发展速度。优质开发商将有希望借助资本的力量实现提速和退出。

3、品质革命爆发

近几年行业的关注点，多集中在场景、数字化等营销层面，过分关注年轻人而忽略了中产阶层的需求。购买力强劲的中产阶层对消费的选择求好重于求新。零售的本质是商品，不仅要强调渠道的打通、营销的联通，更要关注商品本身，关注产品的创新。品质革命的爆发，将引领市场进入好零售时代。打造品质更好商品，满足市场需求；实现产品创新，激发引领市场需求。

4、商业边界泛化

互联网的发展渗透，已经潜移默化地影响了消费者的思维模式和行为模式。商业的打造必须从有边界的场所中心模式，转向无边界的用户中心模式，才能适应新的需求市场。打开传统观念里对业态、品牌、线上线下关系的想象，从用户角度出发，以最集约化的方式满足人的需求。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《2018-2023年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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