从风口到雷口 一文了解2018年长租公寓暴雷背后的资本暗涌

资本与抬高房租的错综关系，还难以下结论。但鼎家一事充分暴露了，当本质为中介的长租品牌运营商，涉足金融的商业模式背后的巨大风险隐患。在“谁抬高了房租价格”尚未有定论之时，“长租公寓＋房租分期”模式背后的风险，借由杭州长租公寓鼎家的破产一事暴露无疑。

热点城市租金上涨超20%，鼎寓轰然倒塌

据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）8月20日宣布资金链断裂破产，距离原我爱我家副总裁胡景晖预言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”没有几天。

有长租公寓的核心人士曾透露，与金融平台达成的合作，成为长租公寓极其重要的资金来源之一。当前，市面上与金融机构达成合作的长租公寓不止鼎家一家。自如的专享分期付，蛋壳的押一付一等付款方式，都有类似的内嵌“现金贷”合同。

鼎家也并非第一家倒下的长租公寓。据不完全统计，去从2017年至今，至少有9家长租公寓出现问题，包含爱公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前车之鉴，当租户被清退，相应的个人征信也受到了严重影响。

政策利好，超300亿资本涌入

政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，"租购同权"保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。

前期收获一波政策红利后，市场在近两年逐渐形成一种新的共识：租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向。在这个共识推动下，我们可以看到，在长租公寓这条赛道上瞬间聚集了诸多玩家，他们种类繁多。例如万科、碧桂园等传统意义上的房地产开发商，还有自如等房地产中介商，以及更多的创业公司。

而这个被誉为“万亿市场”的赛道，自然也吸引了诸多资本的关注。据不完全统计，仅2018年上半年，长租公寓领域内发生的融资总额就已经超过150亿元人民币。

长租公寓过度金融化以抢占市场，导致暴雷连连

目前，许多长租公寓企业许诺租户可用押一付一的方式缴纳房租，但实际上却让租户在毫不知情的情况下使用了网络贷款。具体的操作模式是，与租客们签订知情或不知情贷款合同，金融机构租户的贷款一次性付给鼎家，然后租户再按月向金融机构还钱。

这样做的直接结果是，中介可以一次性拿到租户所贷款一年的房租，而付给房东的房租则可以月付或者季付，从两者的时间差中汇聚大笔资金，这部分资金可以用来再度签约新的房源，从而扩大市场份额。以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

前我爱我家原副总裁胡景晖曾说，房价暴涨的主要因素有两个，一是资本大幅进驻长租公寓，二是重新装修房源。这其中的资本大幅进驻，就包含向银行/第三方金融机构的贷款。

这类似于企业通过ABS发行债券，进行融资。即长租公寓不需要通过银行就能拿到钱，再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司。最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

据不完全统计，目前市面上流通的长租公寓专项支持计划至少有11只，总规模达106.67亿元。而在这里面，又数自如公寓发行数量最多，所以长租公寓的资产证券化又被调侃为“自如模式”。近两年住房租赁资产证券化进程加快，目前获批发行长租公寓ABS产品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓。

长租公寓如果不及时加以监管、不及时加以清理整顿的话，到年底之前会一个一个的爆仓，而且会越爆越大。

以上数据来源于前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。