一文了解万科2018年上半年财报 增长触及天花板

 营收增长51.8%，净利增幅缩水

8月20日，万科发布2018年半年度财报。数据显示，万科2018年上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；归属上市公司股东净利润达91.2亿元，同比增长24.9%，涨幅同比下降11.6个百分点。

从上述数据可知，万科的净利润增速显著低于营收。根据万科的其他财务数据，净利润增幅缩水主要源于两个方面：一是财务费用大幅增长至23.32亿元，幅度达到惊人的225%，管理费用、消费费用也有一定上涨；二是资产减值损失了5.6个亿，同比增长了735%。

与其他房企相比，万科净利润增速也处于靠后位置。截至目前，已公布中报或业绩快报的房企中，阳光城净利润最为明显，预计增幅达到189.5%-235.2%；中南建设、恒大、新城控股、正荣四家房企净利润增速预计也在100%以上。

万科24.9%的净利润增速，仅排在第十位，不及同是千亿营收规模的碧桂园，稍强于泰禾集团、龙光集团。

业务收入占比95%

分业务看，上半年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95%。具体数据显示，2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%。

尽管万科的销售金额和销售面积持续增长，但与同属第一梯队的碧桂园、恒大相比，万科明显不及两者。2018年上半年，碧桂园销售额同比增长42.8%，恒大销售额同比增长24.6%，三巨头的增长速度已经拉开。

不过，从2012年，万科提出房地产行业进入白银时代，转型做城市配套服务商，对于房地产的未来并不看好，销售增长放缓或在其意料之中。虽说如此，但万科的其他业务规模暂时有限，还难以支撑起这家巨型企业。

首先在长租公寓方面，截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，截至6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

物流仓储服务方面，截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

在教育和养老方面，万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。万科养老业务目前已布局15个城市。

净负债率连续三年上升

2018年上半年，万科净负债率32.7%，虽然持续保持在行业较低水平，但从历史数据来看，其净负债率仅三年同比持续上升，接近2014年的36.4%。

随着外部融资难度加大，即便是万科也存在一定压力。另外，不仅是净负债率连续三年上升，今年预收款也大幅缩水。

预收款项通俗的来讲就还没有收房的房款，所以预收款项的多少决定了房企未来业绩的多少。2018年上半年，万科预收款项仅为23.77亿元，与年初相比减少99.34%。对于断崖式的下滑，万科解释是会计政策变化，即"在建合同已结算的价款大于在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利(或亏损)，其差额在预收款项中列示"。

按照这个变化，万科实际预收款项为4930.89亿元，少算了4907.12亿元。不过，从增幅来看，万科的预收款项也处于落后位置，保利地产、中南建设、荣盛发展等预收款增长均高于万科。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《2018-2023年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》。

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