2018年中国长租公寓发展前景分析 多主体纷纷涉足

 长租公寓市场潜力巨大

——住房租赁市场需求旺盛

至2017年底，我国城镇化率已达58.52%，并仍以年均1.04%的速度在持续上升。快速城市化产生了大量的流动人口。2017年，我国流动人口总量为2.44亿人。可以预见，在今后较长一段时期，大规模的人口流动仍将是我国经济社会发展中的重要现象。

而租赁住房是流动人口解决居住需求的首选，发展住房租赁能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。随着城市化进程的推进，流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征，将衍生更多的租赁需求。

图表1：2011-2017年中国流动人口总量变化图（单位：亿人）

资料来源：前瞻产业研究院整理

——房价高企助推住房租赁发展

此外，房价高企也是租赁市场需求旺盛的另一源头。从2018年全球主要城市房价收入比情况来看，中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市，未来核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房只能租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。

伴随2016年房价的上涨和首次置业门槛越来越高，2017年以来国家对住房租赁行业政策暖风频吹，国家级、地方级的政策不断出台，“租售同权”的政策开始逐步完善，越来越多的人主动或被动选择租房。住房租赁已然成为中国房地产业的发展趋势。

图表2：2018年全球城市房价收入比TOP 10

资料来源：前瞻产业研究院整理

——多政策利好长租公寓市场发展

自2015年以来，住建部、国务院等机构对支持租赁住房相继出台政策，这些文件相互补充表现出一定的连续性，这意味着在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。

图表3：近年来国家层面住房租赁政策

资料来源：前瞻产业研究院整理

——传统租赁模式难以满足新兴需求

我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。当前，我国住房租赁市场的主流模式分为以下三种：个人出租、中介租赁、长租公寓。

上述三种模式中，个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位，房东话语权过大将会导致租赁关系的不稳定：房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能，上述行为都不利于租房者，导致住房租赁市场效率低下。在当前消费升级背景下，伴随消费主体向85后、90后的转变，租房者对居住的品质要求愈加提高，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显。而长租公寓实行统一的管理和装修，同时，部分长租公寓事先还会对客户进行筛选，满足租房者居住需求的同时满足租客的社交需求，为租客提供高品质增值服务，对新兴消费人群具有吸引力。

图表4：主要住房租赁方式对比

资料来源：前瞻产业研究院整理

多主体逐鹿长租公寓市场

长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足。近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。2012年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。

根据克尔瑞研究中心数据显示，全国TOP 30的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格局正在形成。

图表5：中国长租公寓参与者

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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