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2018年工业地产行业现状与趋势分析 开发和使用仍处初级阶段【组图】

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20 王辉 • 2018-04-22 11:21:54  来源:前瞻产业研究院 E8365G0

工业地产行业现状分析

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地,一般分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产)、自由贸易区房地产。

与国际成熟的工业地产市场相比,我国工业地产发展仍处于初级阶段。过去很长一段时间内,工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐降低的情况下,越来越多的资金逐步向工业地产转移,使得工业园区、产业地产逐步兴起。

前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示,2009-2017年,我国以工业地产为主的其他房屋开发投资额整体呈逐年递增的趋势。除2015年外,其余年份均实现同比增长。2017年,我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达到12250亿元,同比增长6.47%。

图表1:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋开发投资规模增长(单位:亿元,%)

工业地产1 

(注:国家统计局并没有对工业地产进行专门的统计,而是将其纳入“其他房屋”中,而“其他房屋”又以工业地产为主,因此以“其他房屋”数据分析,下同)

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

尽管资金涌入,但以工业地产为主的其他房屋的新开工面积却呈现呈波动变化。2016年我国以工业地产为主的其他房屋的新开工面积为22285.61万平方米,较上年增长19.16%。

图表2:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋新开工面积增长(单位:万平方米,%)

工业地产2

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

不过,以工业地产为主的其他房屋销售面积、销售额依旧呈增长的趋势,反映出市场需求只增不减。2016年全年其他房屋销售面积为5170.43万平方米,同比增长32.06%;销售额为2498.26亿元,同比增长31.71%。

图表3:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售面积增长(单位:万平方米,%)

工业地产3 

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

图表4:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售额增长(单位:亿元,%)

工业地产4 

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

但与住宅地产、商业地产等相比,工业地产的价格增长幅度却相对有限,甚至出现一定程度的下滑。2016年,商品房中的其他房屋的销售价格为4832元/平方米,同比下滑0.27%。

表5:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售价格走势(单位:元/平方米,%)

工业地产5 

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

整体而言,工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段,以降低投资者的投资成本成为吸引企业投资落户主要手段,吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业,在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

工业地产行业趋势分析

首先,随经济不断发展,原有生产厂房产生了升级的需求,工业地产可以向更高附加值的生产功能,这一部分市场的开发已为较多的投资者所了解。

其次,无论从政府政策导向出发,还是市场的规律都揭示出未来整个市场中工业土地的开发利用将更为集约化,粗放式的发展逐渐难以为继。而在具体推进工业进程以及工业土地运用过程中,将更多受到市场要素的配置指引,逐步脱离过去以优惠政策强力介入产业发展,持续以低效的补贴来刺激经济发展的模式。

第三,更多的企业尝试多元化经营。除开发工业地产外,工业地产公司逐渐向酒店管理、高新技术产业、物流业和物业管理发展,多元化的经营减小了经营风险,取得了新的业务增长点。

第四,更多大型终端企业将参与工业地产开发。工业用地实施招拍挂之后,更多的终端企业参与土地摘牌、竞价,并进行工业地产开发。这些终端企业具有专业和资金优势,并希望加速获取土地,但不了解开发过程,因此联合开发商建造工业园区的可能性较大。

最后,加快向产业地产转型。产业地产是指在新经济形势下工业地产的转型升级,以产业为依托,地产为载体的各类产业园区为主要形态,以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。以产业为主导,产业构成运营模式,贴合地方政府的需求,有利于帮助当地产业的转型升级。

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