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2017年164家独角兽所在行业分析 房产服务发展现状与前景

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20 陆澜清 • 2018-04-04 10:35:16  来源:前瞻产业研究院 E2515G0

一、房产服务独角兽企业在整个独角兽企业的表现情况

1、房产服务独角兽企业数量上榜5家,估值规模73.3亿美元

根据科技部火炬中心发布的《2017年中国独角兽企业发展报告》数据显示,2017年全国共有164家企业入选独角兽榜单,总估值6284亿美元,涉及18个领域,包括电子商务、互联网金融、互联网教育、大健康、房产服务、大数据、房地产、旅游、企业服务、人工智能、软件应用、社交、网络安全、文化娱乐、物流、新媒体、云服务及智能硬件领域。

在房产服务领域,2017年共有5家企业上榜,在整个独角兽企业中的占比3.05%;5家企业总估值73.3亿美元,在整个独角兽企业估值中占比1.17%。整体来看,房产服务独角兽企业数量及合计估值排名均偏中等靠后。

图表1:房产服务独角兽企业数量及占比情况(单位:家,%)

房产服务1 

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

图表2:房产服务独角兽企业总体估值规模及占比情况(单位:亿美元,%)

房产服务2

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

2、企业整体估值偏低 主要分布于北上深超一线城市

从5家上榜的房产服务独角兽企业具体估值情况来看,除了自如估值达到30.8亿美元外,其余企业估值均在15亿元以下。此外,5家企业平均估值14.66亿美元,低于164家独角兽企业的平均估值(38.37亿美元),也低于剔除估值较大(200亿美元)后企业的平均估值(20.72亿美元),反映房产服务独角兽企业总体估值偏低。

图表3:2017年房产服务独角兽企业平均估值及水平情况(单位:亿美元)

房产服务3

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

从区域分布来看,房产服务主要分布于北上深超一线城市。其中北京2家,合计估值40.8亿元;上海2家,合计估值22.5亿元,深圳1家,估值10亿美元。

图表4:2017年房产服务行业独角兽企业区域分布情况(单位:家,亿美元,%)

房产服务4

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

3、房产服务独角兽企业集中在住房租赁领域 且备受资本青睐

从2017年房产服务独角兽企业业务来看,主要集中在住房租赁领域,其次为新房、二手房买卖。此外,尽管房产服务独角兽企业估值偏低,但仍然备受资本青睐。除了自如完成A轮融资外,其余企业均完成了多轮融资,累计融资额均超过19亿元。而自如仅A轮融资就达到了40亿元。

图表5:2017年房产服务独角兽企业业务及融资情况(单位:亿元,亿美元)

房产服务5

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

二、我国房产服务发展现状与前景

1、政策:加快建立房地产市场长效机制 大力发展租房租赁

随着我国迈入存量房时代,租房租赁成为了国家建立地产市场长效机制的重要手段。近来来,国家出台了大量相关政策引导住房租赁市场的发展。如2015年1月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出:积极推进租赁服务平台建设,大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级,用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

2017年7月,住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。并选取深圳、广州、南京等12个城市首批试点住房租赁业务。

从国家政策的相关内容来看,政策的着力点集中于以下几个方面:一是加快培育住房租赁市场主体;二是鼓励租赁住房消费;三是完善租售同权;四是增加租赁土地与房源供给;五是提供政策优惠;六是提供金融支持。

近年来,国家层面主要住房租赁政策如下:

图表6:2015-2018年中国主要住房租赁政策汇总

房产服务6

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

2、资本:各路资本竞相布局 推动住房租赁市场发展

随着国家对住房租赁支持力度的加大,2017年下半年,各路资本加快了住房租赁市场的布局。主要包括:

房地产企业:自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企纷纷介入,7家企业总计473亿元的融资计划获批。截至2018年3月,部分房企已经完成了部分融资额度的发行工作。

银行:截至目前,国有五大行均已与房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议。

互联网巨头:支付宝正式上线租房平台,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房;京东宣布与北京合建“北京住房租赁监管平台”;小米1亿元顺为基金投资YOU+公寓等。

图表7:2017年各路资本布局住房租赁市场情况

房产服务7

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

3、市场:人口流动+房价高企 推动租赁市场需求

截至2017年底,我国城镇化率已达58.52%,较2010年的49.95%上升了8.57个百分点。快速城市化产生了大量的流动人口。

2010-2014年间,我国流动人口总量持续增长,由2010年的2.21亿人增长至2014年的2.53亿人。2015年后在城镇户籍人口快速上升的情况下,流动人口有所下降,2016年我国流动人口总量为2.45亿人。

尽管流动人口在总人口中的占比有升有降,但仍保持较大比重。可以预见,在今后较长一段时期,大规模的人口流动仍将是我国经济社会发展中的重要现象。

目前,租住私房是流动人口解决居住需求的首选,发展住房租赁能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。随着城市化进程的推进,流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征,他们将衍生更多的租赁需求。

图表8:2010-2016年中国流动人口总量变化图(单位:亿人)

房产服务8 

资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

此外,房价高企也是租赁市场需求旺盛的另一源头。从2017年全球主要城市房价收入比情况来看,中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市,未来核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房只能租房,且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。

图表9:2017年全球主要城市房价收入比(单位:倍)

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资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

4、前景:2030年将会超过4.6万亿

各大资本之所以抢滩住房租赁市场,有着多方面的考虑,究其根本原因则是住房租赁市场有着巨大的发展潜力。

前瞻产业研究院《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》数据显示,目前我国租赁人口已经达到1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市,因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算,测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。

此外,前瞻预计,至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段,将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。同时,租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

图表10:2017-2030年中国房屋租赁市场规模预测(单位:万亿元)  

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资料来源:前瞻产业研究院整理,前瞻经济学人APP

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