部分城市商业面积过剩背景下城市综合体发展动力依旧强劲

城市综合体集住宅、写字楼、商业、会展、公寓、酒店等各种地产业态于一体，因此可以通过整个房地产开发投资在我国国内生产总值中的比重来体现出城市综合体行业的重要性。城市综合体作为一种功能齐全的产品，在房地产行业中的地位也逐步提升。

城市综合体建设规模较大，功能齐全，可吸纳众多知名商业企业加盟，提升影响力后，后期经营可以聚集更多的人气与客流量。在此过程中，城市综合体同时也为社会提供了大量的就业机会，并有高额度的纳税贡献。以宁波万达广场为例，其为宁波市提供了近万个就业机会，每年的纳税贡献超过亿元。

前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》分析认为，城市综合体是拉动区域经济和城市经济的引擎。首先，不管后期经营如何，城市综合体项目的施工建设就能拉动当地的GDP增长，提供就业岗位；其次，城市综合体的建成可以促进城市商业重心迅速转移，极大地便利市民生活的同时，后期经营还为当地经济发展注入新的活力。因此，政府部门对城市综合体的引入拥有较大的热情，会对城市综合体开发商在土地、税收及融资上都会给予一定的优惠和支持。

城市综合体的发展特性主要基于城市综合体的技术密集性和资金密集性，这两项特性是城市综合体行业的进入壁垒和发展壁垒。首先，城市综合体的建筑设计上要求建筑风格统一、内外环境协调一致，将不同功能的物业形态融合一体，内部建筑风格统一，在平面、立面和空间均要表现为连续性和统一性，这些都对城市综合体的规划设计上有很高的要求。其次，城市综合体的融资创新需要具有一定的策略技巧。城市综合体的投资规模较大，对开发商形成较大的资金压力，如何创新融资渠道，保证资金链的流畅是每个开发商需要面对的议题，因此开发商的融资渠道策略具有较高的技术性。最后，城市综合体的后期经营管理具有一定的技术性。实践证明，在我国开发完成后选择全部出售门店及物业的“全部出售”模式是行不通的；而在部分出售、部分持有出租的模式下，城市综合体的经营则需要高度专业化的管理团队，以能够保证城市综合体后期资金的持续性长期性的回收。

由城市综合体的功能强大、体量巨大，因此在投资规模上也具有资金密集型性。以大连集团万达广场为例，其体量一般都在40万平方米以上，投资规模包括拿地成本及建设成本就高达几十亿元。由于城市综合体的资金密集性，所以融资渠道是每家城市综合体开发企业的重中之重。由于行业的资金密集性和技术密集性，使得城市综合体行业的进入较为困难，对已有企业的大规模发展造成阻碍，该行业尚未出现垄断趋势，各参与者的激烈竞争有利于行业的发展。

在城市综合体的开发企业中，大概可以分为三类：以做商业地产到城市综合体起家；从住宅地产领域转战；其他领域如金融、制造、服务行业等领域的企业。1）从规模和实力上来说，以做商业地产出身的大型房地产开发企业占据着城市综合体行业的主导地位，如大连万达、华润置地、中粮置业、恒隆地产、凯德置地、深国投商置等企业，位居第一集团。2）从住宅领域转战过来的房地产开发商则由于规避住宅市场调控风险而进入，其城市综合体的规模尚未形成，由于商业地产开发的经验有所欠缺，产品实力稍逊于第一集团，不过其进入会导致城市综合体行业的竞争加剧。因此，这些开发企业位居第二集团。3）其他非房地产领域的企业为了分享城市综合体带来的巨大经济效益，或是出于品牌战略需要进入城市综合体开发行业，如雨润集团、哇哈哈集团。这些企业之前尚未涉足房地产开发领域或经验较少，房地产是主营业务，因此位居第三集团。

我国城市综合体开发企业分布

资料来源：前瞻产业研究院整理