小产权房即使全部“入市”也吓不倒任志强

 日前，国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的"383"改革方案总报告全文。在土地制度改革方面，"383"方案提出在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围。对已经形成的"小产权房"，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

小产权房究竟有多少

目前，全国小产权房的总量或已经超过了70亿平方米，如果按每套100平方米来计算的话，相当于有7000万套小产权房。统计数据显示，截至2012年底，深圳的存量违法建筑达37.54万栋，建筑面积达4.20亿平方米，占了深圳市总建筑面积近半壁江山，而在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村的农民房内，人数超过600万。预计深圳的小产权房可能占到全市住宅总量的一半。

小产权房售价一般为同片区商品房价格的三分之一到一半，受近期传闻的影响，全国多地一些在售的"小产权房"闻风而涨。不少地方小产权房均价都上涨了一成以上，而同期的城市商品房涨幅大多在1%以内。

住房需求有多大缺口

数据显示，自2005年开始，我国房地产市场供不应求。期间，销竣比一直在1以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。2012年房地产销售面积增速放缓，销竣比依然在1以上；2013年上半年，房地产销售市场回暖，销竣比上升至1.46。

从人口结构上来看，目前23-27岁的适婚人群正好处在第二波生育高峰期，对房屋需求量较大，人口红利消失大致还需要5-10年时间；另外从城镇化水平来看，中国城镇化率刚超过50%，而城镇化水平要到60%以后速度才会大大下降，这一过程也需要10年左右。

此外，城镇住房需求又包括了由城镇化带来的人口从农村迁徙至城镇产生的住房需求。城镇化的加快，会促使各城市加快建设产业新城，产业新城的建设又会催生产业园、开发区以及旧城区的改造，而大多数小产权房都隐匿在旧城区中。

前瞻产业研究院《2013-2017年中国产业新城建设与传统产业园转型升级分析报告》预测，2013-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

即使小产权房入市也是杯水车薪

首先，小产权房早已有买主，即使现有的小产权房转正，也不可能全部流入市场交易，短期内也影响不了房价；其次，近年来，国家频繁出台政策以抑制房价过快上涨，虽然房价下跌的空间不大，但政府也会严格控制上涨幅度，小产权房的入市非但不会导致商品房价格下跌，反而会使自己向商品房价格看齐；再次，小产权房在当初建设的时候，在配套服务及周边环境等方面普遍不如商品房，存在较大安全隐患，若没有较大的让利，消费者也不会过多的考虑；最后，未来几年，国内每年都会产生6亿平米的新建需求，小产权房能不能填补尚未可知。