发改委：禁以“物流园区之名”行“商业地产之实”

为促进地方经济发展，各级政府对于建设各类产业园区一直保持着较高热情，但缺乏统一个管理。一些市场以及相关企业以物流园区名义圈占土地，进一步扭曲了市场经济结构。

企业主导是诱因

调查显示，我国物流园区建设呈现投资热情高、投资主体多元化特点。目前，我国在建、运营的物流园区多数由民营企业、政府或国有企业作为投资主体建设，外资、合作投资占比较小。

据前瞻产业研究院《2013-2017年中国园区经济发展模式与区域投资战略规划分析报告》资料显示：我国物流园区开发主要有三种方式：政府规划、企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业自主开发。根据2012年对我国物流园区的问卷调查结果显示，与2006年和2008年调查结果一样，政府规划、企业主导开发仍是目前物流园区开发的主导方式，占比都超过60%。

目前，各地虽然有不少冠名的“物流园”，但实际上只是批发市场、商贸城或者单个物流企业,不是提供物流基础设施和公共服务的物流园区。

物流园盈利能力明显弱于商业地产

中国物流园区目前的盈利模式还比较单一、比较原始，其利用增值服务赢利的物流园区还很鲜见，这是由于中国的物流园区基本还处在起步发展阶段，若要达到一定盈利水平，尚需时日。具体来看，物流园区主要依靠以下几种方式盈利：

1、从提供信息服务中赢利

这种盈利模式是初建期的物流园区通常的一种盈利模式，它类似于信息配载市场的盈利模式，因此，赢利方式还比较落后，利润微薄。如安徽新长江物流园区、连云港市中储物流中心的赢利途径主要有以下两种形式：提供车辆配载信息，从成本节约中获得收益；提供商品供求信息，从商品交易中获得收入。

2、从规模经济及保税赢利

这种赢利方式一方面是利用物流园区集聚效应，在规模经营中获利；另一方面是利用国家给予的优惠的保税物流政策进行获利。如深圳平湖物流基地、广州保税区物流园区的赢利途径主要有：利用优惠政策，在规模经营中获得收益；利用区域优势，在保税物流中实现增收。

3、从提供物流服务中赢利

由第三方物流企业负责运作的物流园区，则主要从提供第三方物流服务中获利。这种赢利方式主要有：发展企业物流基地，从提供运输、仓储等基本物流服务中创收；努力培育物流市场，从企业化运作中增收。

4、从提供配套服务中赢利

物流园区规划建设后，一般具有完善的配套服务设施，利用这些配套服务也可获得客观的赢利。如传化物流园区的收入主要来自以下几个方面：出租营业用房，从场地租金中增加收入；吸引运输车辆，从停车费中实现收益；提供仓储服务，从仓管费中增加收益；实行会员制管理，在业务支持中创收。