深圳新增商品房体量不断缩水 限制本地物管企业的发展

而根据深圳市《近期建设与土地利用规划2013年度实施计划(草案)》，2013年深圳市度将供应建设用地1710公顷，包含新增建设用地数量700公顷，存量建设用地1010公顷，建设用地主要依靠存量建设用地补充。而2012年深圳市建设用地的供应计划则为1868公顷，比2013年还高出100多公顷。刘小红认为，建设用地供应的减少势必对物业的新增建设造成不利影响，进而影响到物业管理市场容量的扩张。

图表：2008-2012年深圳推出土地规划建筑面积走势(单位：万平方米，%)

资料来源：《2013-2017年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》

◆ 商品房竣工体量较少，2013-2017年均每年仅新增物管市场容量1.4亿元。

根据前瞻产业研究物业管理行业资深研究员——刘小红向前瞻网记者提供的数据，2012年深圳市商品房竣工面积仅为425.75万平方米，仅为北京的4.6%，上海的3.5%。据她测算，2005-2012年的7年间，深圳市商品房竣工面积平均每年下降5.74%，若按照该平均增幅测算，则到2017年该市的商品房竣工面积很有可能在320万平方米以下。而根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准(高层)》，深圳市住宅区物业的服务收费标准在1.90-3.90元/平方米/月，若以二级标准3.2元/平方米/月测算，则2013-2017年深圳市新增商品房物业管理的市场容量为6.85亿元(由于商业/办公物业的收费较高，因此该数据为保守估计)，平均每年仅新增1.4亿元左右，分摊到2620家企业，平均每家企业每年仅新增不到6万元的收入规模，可以说这个市场容量相当小。因此对于深圳市的物业企业来说，应该大力拓展广东省内的其他新兴发展城市，以及向省外扩展。

图表：2013-2017年深圳商品房竣工面积预测(单位：万平方米)

资料来源：《2013-2017年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》