2018年长租公寓行业发展前景分析 市场前景可期

2017年7月18日，住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓展住房租赁业务，以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。首批12个政策试点城市包括有广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州和沈阳。几乎同一时间，广州宣布将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

尽管未被纳入首批12个政策试点城市，北京和上海在稍早前已双双推出了五年计划，将显着增加租赁住房供应数量。具体来看，北京计划在未来2017-2021年新增可售住房100万套，租赁住房50万套，相比2016年全市新建住房成交量为9.8万套，二手住房成交量为26.9万套。与此同时，上海计划未来五年内新增可售住房100万套，租赁住房70万套，相比2016年全市新建住房成交量为20.2万套，二手住房成交量为37万套。

长租公寓是大力发展租赁市场的产物

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。

住房租赁市场发展前景可期

在近期支持政策出台之前，开发商如万科、龙湖，经纪机构如世联行、链家，以及一些初创公司已经率先进入了住房租赁市场。

万科于2014年末率先进入住房租赁市场，并于2016年5月推出长租公寓业务的统一品牌-泊寓。截至目前，该业务布局已扩大至逾20个城市，旗下可出租的公寓数量已从2015年的500套、2016年的8000套迅速增加到目前约15000套。万科董事会主席郁亮此前曾表示，计划今年年底前将泊寓数量扩大至10万套。相比之下，龙湖直到今年年初才开始试水，但其旗下长租公寓品牌-冠寓于今年6月已跻身中国长租公寓前十大品牌排行榜第四位，并计划于2017年完成开办数量至1万套，并于2019年达5万套。虽然在2020年以前长租公寓对于开发商的收入贡献仍有限，但在此后随着中国新房市场规模的逐级下行，住房租赁市场对于开发商长远可持续发展的价值将日益突出。

政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。

伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。

根据前瞻产业研究院的预测，中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿，同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元，2025年的2.9万亿元，2030年的4.0万亿元。

根据前瞻估算，目前全国年租金收入约1.0万亿元，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018-2020年达16%，2021-2025年为13%，2026-2030年为7%。此外，我们预计由专业租赁公司经营管理的品牌公寓产品所占的市场份额将从目前的2%增长至2020年的5%，2025-2030年的10%，并最终达到50%。

长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首置年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。

与美日英相比我国长租公寓还有较大发展空间

发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式为主。

与美日英三国的租赁住房占比均在35%以上，租赁人口占比均在33%以上而目前我国租赁住房占比仅为18.00%，租赁人口占比仅为11.64%。与美日英相比我国长租公寓还有较大发展空间。

以上数据来源于前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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