90后真的不会买房吗 万科的出路在哪里

 万科的出路在何方？

万科，作为整个中国房地产的标杆，蝉联年度销售总额冠军多年。说万科的出路在哪里，就像在说整个中国房地产的出路在哪里一样。

年初，万科的郁亮就带队分别拜访阿里巴巴，腾讯，小米等电商巨头，俨然是要拉开架势研究电商了。同时又让90后的自主创业者到万科演讲，对中国的未来购房者群体体现了前瞻性的关注。90后、网络、电商，这其中的关联性不言自明。在互联网要将所有传统行业革命的今天，万科作为房地产企业的龙头，也顺大流般开始了自我革命。

90后真的不会买房吗？

但这个未来在多远之后，你我永远不知道。房地产行业和零售业及其他多种传统行业最大的不同之一，就在于它的地域性。而且说90后都不会买房了其实是很偏颇的，虽然90后的创新意识与自我意识已经和20年前的年轻人有了天差地别，但是中国家庭意识的影响和传承是不可忽略的，对于家庭观念的培养已经深入骨髓，而家和房子，在中国人的观念里也划上了惊人的等号。

在整个国人的观念没有发生根本转变之前，笔者相信如万科一般保守的公司，是不会轻易做出变革性的决定的。毕竟他承担不起任何一个决定所带来的负面效果。而电商要让整个中国房地产洗牌的事情，在未来三年内很难发生，这与中国现行的政治体制和客户群体是有着莫大关联的。这一关联只要简单的拉出一张各省市外地人置业比例的清单就清楚了。所有购房者，和其购房的地域总会产生三缘关系的，简而言之，打算在上海发展，定居的人，在北京买房的可能性有多大呢？所有的外地人购房的情况，都与该城市的外来人口是呈现正相关的。而电商的最大意义在于，实现了不同区域的商家和客户的关联，这种关联，至少目前在房地产销售上看来，显得如此的可笑。

中国房屋的需求仍在增加

前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》调查显示，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必须性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨，1998-2004年我国房地产价格按照23%-36%的速度快速增长。

2005年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨，2010年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下，2005年和2010年两次房地产调控政策出台是，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。

图表1：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院

从上图的价格增长速度线可以看出，2005-2012年房地产价格的增长速度并不比2004年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在变涨。

由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。

目前，中国已经开始推“二胎”政策，在中国人口基数不断增加下，或将进一步推高中国房屋的刚性需求，加之中国五千年的传统文化使得整个国人的观念不可能在短时间内发生根本转变，故笔者认为，说90后不会购房的论调是站不住脚的。