/长租公寓为什么频频爆雷？租房市场真的不赚钱吗？

三大主因引发长租公寓市场频频爆雷

现阶段，我国长租公寓市场普遍采用的是“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。最新宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示，“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已为长租公寓市场带来较大风险。所谓“高进低出”，是指长租公寓为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。这种模式和中国很多初创的互联网公司非常相似，比如当年的打车市场，滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率，长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。不过，这种通过亏损来抢占市场的方式，背后需要有实力强大的资本支撑，否则烧钱模式就难以持续，一旦现金流断裂，公司就会迅速倒闭。

长租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了过高的金融杠杆，比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候，还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同，金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司，长租公寓提前一次性收到资金后，并没有将资金全部用来支付给房东，而是用于快速扩张新的业务，一旦长租公寓卷款跑路，房东收不到租金，就会驱赶租客，而租客不仅面临被扫地出门的风险，还要每月偿还金融机构的贷款。

除了高进低出和租金贷这两大主因之外，长租公寓频频爆雷的深层次原因，还在于国内租房市场的投资回报率大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，但实际上，国内的房租回报率并不能支撑他们的激进扩张，因此很多没有大资本支持的企业也就只能面临爆雷的结局。

图表1：长租公寓市场频频爆雷的三大主因

中央支持住房租赁市场发展，地方加大租赁住房供给

为加快发展住房租赁市场，完善租购并举制度，2019年7月18日，财政部、住建部两部门公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，排名前16位的城市分别为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。地方层面，北京发布住房租赁合同示范文本，明确住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，同时规定未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。广州规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一。杭州对三份文件进行征求意见，鼓励专业化规模化住房租赁企业发展，支持其多渠道筹集房源，增加租赁住房有效供给，并对从事住房租赁业务的企业、开展租赁居间服务的房地产经纪机构，拟分别给予最高200万元、100万元专项扶持资金。

图表2：2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单

增加租赁住房供给方面，深圳发布征求意见稿，要求多渠道增加租赁住房供应。广州、柳州两地明确符合条件的商业用房、办公用房等可按规定改建为租赁住房，但不得分割转让。

图表3：北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划一览表