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尊敬的研究员,在县城商铺12000一平,请问有投资价值吗?

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2019年08月08日提问
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    刘建勋 刘建勋 的回答 2019-08-14 09:41

    你好,欢迎提问,希望以下回答可以帮助到你

    随着中国经济逐步进入消费驱动的高质量发展时代,消费需求结构的升级、新技术主导下消费行为的变迁正在重新定义商业地产的价值,并对商业地产开发和运营提出更高要求。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据,由重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成中国百大商业街(百街)商铺租金指数。2018下半年,中国百街商铺平均租金为23.9元/平米·天,环比上涨0.45%。

    从不同等级城市来看,2018下半年,一线城市中租金环比上涨的商业街占63.0%,环比下跌的商业街占18.5%,18.5%的商业街租金与上期持平。北京5条商业街租金环比上涨,2条持平,3条环比下跌;上海6条商业街租金环比上涨,3条持平,2条环比下跌;广州3条商业街租金均环比上涨;深圳3条商业街租金环比均上涨。

    2018下半年,二线城市中租金环比上涨的商业街占75.7%,环比下跌的商业街占10.8%,13.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中除青岛、海口、长沙、重庆、苏州、南京等6个城市的部分商业街租金环比下跌外,其他城市各商业街租金较上期均普遍上涨或持平。

    图表1:2018年下半年一、二线商铺租金走势(单位:%)

    2018下半年,在租金环比上涨的商业街中,成都建设路、上海南翔老街等21条商业街租金环比涨幅相对较大,其中成都建设路环比上涨3.40%,涨幅位列首位;成都春熙路、北京簋街等5条商业街环比涨幅在2.1%-2.8%之间;深圳深圳湾步行大街、重庆解放碑商业街等14条商业街环比涨幅在1.0%-1.8%之间。在商铺租金环比下跌的商业街中,上海七宝老街环比跌幅最大,为1.86%;上海老街和重庆南坪商业街等9条商业街环比跌幅在0.7%以内。

    图表2:2018下半年租金涨跌幅较大的商业街

    从商圈层面看,2018下半年,在租金环比上涨的商圈中,上海淮海路商圈、上海中山公园商圈等15个商圈租金环比涨幅较大,其中上海淮海路商圈租金环比涨幅最大,达3.65%;广州珠江新城商圈、北京总部基地商圈等5个商圈环比涨幅在2.0%(含)-2.6%之间;南京新街口商圈、深圳福田中心区等9个商圈环比涨幅在1.5%(含)-1.8%之间。在租金环比下跌的商圈中,苏州石路商圈、上海曹家渡商圈等商圈租金环比有所下跌。

    图表3:2018下半年租金涨跌幅较大的商圈

    在消费升级带动下,传统零售业积极进行业态调整、拓展销售渠道,加速线上线下融合,同时新技术的应用促进以盒马鲜生、超级物种为代表的新零售快速发展,新兴业态发展更趋向精细化、高效性、体验性。具体来看,2018下半年一线城市商铺租赁市场需求持续旺盛,成熟商圈的优质商铺物业仍是零售商扩张的首选,尤其是“新、鲜”餐饮类品牌广受青睐,租金呈稳中有升态势;随着一线城市商业逐渐饱和,零售品牌转战以杭州、成都、武汉为代表的新一线城市。

    从一二线城市商铺租金数据来看,目前我国商铺租金整体呈上升趋势,投资商铺回报率较为可观,但是从县城的角度,要根据商铺所在位置,商圈未来规划、人流量、周边配套设施建设、城市发展规划等因素综合考虑,中国商铺租金监测指数中商铺租金上涨的商业街多为新兴地段,商铺供应数量有限,人流量密集,商户经营效益良好从而导致商铺租金上涨,请结合贵方当地县城具体情况进行考量。

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