威海房地产形式如何？

地块绝大多数都是底价成交

 2019年上半年威海商住土地供应163万平方米，同比上升63%；土地成交量108万平方米，同比上升6%。2019上半年威海成交地块绝大多数都是底价成交，与2018年那种高溢价、地王屡出的现象形成鲜明对比。此外，出让土地最多是南海新区、荣成。环翠区土地供应量也较多，但主要是万达地块和温泉镇、羊亭镇的两个棚改项目。 

图表1：2016-2019年威海市商住办土地市场供求走势（单位：万平方米）

 楼市需求大幅下降

 2019威海上半年楼市销售曲线走势与往年相同，但各月销售量皆处于2013以来的最低位，与之相对照的是市场供应量却在加大，供大于求非常明显。此外，虽然销量大降，但房价依然维持稳定，并未出现大的波动。

 2019年6月份威海网上销售套数：1588套（比5月份下降11%），网上销售面积：161079㎡（比5月份下降3%）；其中住宅销售套数：1219套（比五月份下降3%），住宅销售面积：137088㎡（比五月份下降7%）。 

图表2：2014-2019年威海市住宅成交套数走势（单位：套） 

图表3：2018-2019年威海市住宅销售套数对比（单位：套） 

2017至2018上半年年住宅市场“提前消费”，透支了2019的购房需求，2019至今，住宅销售情况走势曲线跟往年相同，经历了春节季的低谷，现在已渐渐进入传统旅游销售旺季，只是各月的销售数据跟2013年以来都有大幅下降。

 图表4：2018-2019年威海市住宅销售面积对比（单位：平方米）   

房价持续提升且维持稳定 

2019年上半年威海楼市年均价为9874元/m2，房价趋于稳定。与2017年相比，2018年威海房价上涨11%，上半年涨势迅猛，6月均价达到最高点为10708元/m2，其次是10月，平均房价为10660元/m2。 

图表5：2011-2018年威海市商品房销售均价增长情况（单位：元/平方米） 

威海本地换房率高峰期已过

威海人均房屋拥有量已经突破国际最高标准和房地产泡沫最高警戒标准。国际上房地产泡沫的最高标准为人均1套房，但是考虑中国房地产收入比较高，加上是三四线城市，一般认为人均在0.8套房为最高警戒线，威海目前人均已经超过1套房，行业处在高风险运行阶段。

 图表6：2015-2018年威海市人均房屋拥有（单位：套）