西安城市更新流程操作实务及风险防范？

西安市的城市更新机制与英国的地产导向型城市更新机制较为相似在流程上可以划分为以下几大步：

1）决定更新区域阶段。由于某老城区多年缺少维护基础设施年久失修、产业结构严重退化、人口迁出严重各种城市病暴露急需改善或是上位规划中对这片用地有了全新的定位，土地性质的变化使其需要拆迁后重建等原因决定对该区域进行城市更新。

2）前期组织及士地整平阶段。政府会针对该片区成立一个临时的组织来负责该区域的更新前期相关事宜包括依据拆迁办法制定拆迁方案、与片区原住民协商拆迁补偿、实施拆迁并完善基础设施等等。

3）净地竞拍与开发商开发阶段。政府会为整平后的土地召开竟拍会竞拍会上有多家开发商参与竞拍最终交与最高报价的一方。在竞拍士地时政府会与开发商达成共识，严格按照上位规划及建筑规范进行建设往往还会要求其承担一定公益性质的绿地建设，以补偿待更新区域中被划为绿地区域的原住民。在双方达成一致后开发商便可以开工建设。

4）投入使用阶段。建成的新区域会迎来新的人群为老城区带来新的生机与活力同时这也是检验该更新方案成功与否的最直接方法。

此外，城市更新的模式一般可分为再开发(redevelopment)、整治改善(rehabilitation)及保护(conservation)三种。

图表1：城市更新模式

以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。