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邀请演讲经过近几年的探索，目前基本确定了以下四类盈利模式。
自持盈利模式
该模式主要通过地产"资本溢价 租金收入"实现盈利。目前地产开发商运用该模式的比较多。房企本身或多或少都有一些库存房源，随着土地市场上对于高溢价地块的自持要求，通过租赁市场完全可以盘活这部分资产，既顺应了自持的要求，又带来现金流。
租入集中式房源运营盈利模式
该模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限,且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下，控制前期投入成本是制胜的关键。以开发商在融资和项目装修改造方面的经验，采用该运营模式有比较大的优势。大多第三方独立运营商（含互联网创业系）如世联红璞、魔方、群岛等也是采用该模式，不过近期，有不少中介系也开始尝试集中式运营。
租入分散式房源运营盈利模式
该模式模式主要的盈利来源也是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在降低对分散房源的人力管理成本和房屋空置率的供需匹配方面，中介系品牌具备先天优势。另外，以蛋壳公寓为代表的第三方独立运营商也有采用该模式。
依靠增值服务的盈利模式
该模式下盈利来源主要靠运营服务费。通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本，并且为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，是目前获取额外收入的最主要途径。比如为租户提供餐饮、搬家、社交等多元化服务，目前几乎所有的长租公寓品牌都在不断进行这方面的创新。长租公寓未来的发展方向是让租金差以外的的收入成为主导。当公寓做到一定规模时，增值服务的利润将十分可观。
案例分析：自如
自如从一线城市崛起以来，逐渐站在来长租公寓特别是互联网长租公寓行业的前列。
六年突破百万租客，多渠道收益架起长租公寓领军"二房东"
2011年，自如成立。目前，自如已经成为中国规模最大，品类最全的长租公寓品牌，租客人数达120万人，在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房屋资产超过40万间，APP下载量达988万次。
自如产品由不同类型的房源产品组成，如整租、合租等；服务则是在房源之外，为用户提供专业保洁、维修、自如管家、网上交租金等。在自如成立后的时间里，合租产品自如友家从1.0到4.0，并先后推出自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿、业主直租的租住产品。除了租住产品，自如推出了租房周边服务产品，自如保洁、自如搬家、自如维修，自如优品等。除了不定期的自如客社交活动之外，近期，自如APP还增设了气泡星球界面，为自如租客提供社交平台。
"二房东"是对自如最好的定位。而从自如的运营模式上看，它会从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。
自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务。自如友家为传统租房业主中的合租业务，定价采取"以出定收"机制，即综合参考周边市场租金价格，再估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在出房价中体现，即最终由租户来买单。对于"二房东"运营模式的自如而言，租金差价是其最大的利润来源，通过空置期及每年涨价的方式获取更高的利润，其次提供增值服务以创造更高的毛利率空间。
首先，每年涨房租。在自如友家和自如驿的业务中，因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同，而与租户的合同是年签，所以这也给自如提供了涨价的契机，以北京市场为例，2017年较2016年房租涨幅在10%左右，部分甚至在20%以上。其次，提供一系列增值服务。比如自如APP平台推出民宿产品，民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如在平台运营中收取管理费用；向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务，这些服务团队均为自如自己的团队，目前部分城市除向自如客提供服务，也向外部提供服务。
成本的控制将直接影响企业的利润，在成本的控制方面，自如在压缩前期准备时间上，效率可谓惊人。自如通过房东委托管理，统一装修后租给租户，并且由自如统一管理，自如的标准化体系几乎贯穿了每个运营的环节，而且严格按照标准化来执行。从业主收房时就开始招租，从收房到装修只需2个星期，从收房到出房最多1个月时间。自如通过与业主约定1-2个月的空置期，在空置期内快速装修、迅速出租，以此获得更大的利润空间。此外，对于互联网工具的使用，不仅有自如网，还有自如自己的APP（含员工端）、微信端等，自如可以做到租房全程可通过互联网完成。
在融资收益方面，魔方与自如都通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持，从而实现了前期投资到资本市场融资的转变，从资本市场获取的资金可再次利用到后期的投资当中，提前将明天的钱拿来今天用。自如还有一个隐性收益，就是通过租房业务获得大量的客户，这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户，形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。
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