重磅！上海再造一个新浦东，房地产只是小事情

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：“城市战争”(sunbushu123)，作者：孙不熟，华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

8月6日，上海自贸区扩容，因一则限购放开的消息引发热议。

8月6日，国新办举行新闻发布会，介绍上海自贸区新区总体方案情况，首次确认临港成为上海自贸试验区新片区，面积为119.5平方公里。

上海方面在介绍情况时透露，临港片区将适度放开房产限购：由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购，购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

对此，有媒体惊呼，一线城市中居然是上海率先放松限购神经，但根据经济观察报的报道，此次限购放开很可能只是针对人才购房，而不是面向“外地单身满3年社保”条件的全部购房者。

因为，此次发布会和房地产相关的表述，都归于“人才新政”之下：

在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，我们一共提出了12条政策，包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

上海将为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

据报道，临港新片区特定人才的认定标准，目前还没有官方标准出台，需要等待下一步文件。所以，激动的房产中介们，可以静一静了。

当然，房地产只是小事情，重点还是来了解一下临港的功能和区位：

据第一财经报道，临港地区在2003年投入开发建设，是上海继浦东开发开放后作出的又一项重大战略决策。目前，这片区域被定性为上海面向未来发展的重要战略空间，要努力打造上海新的增长极。

如上图所示，临港位于上海东南角，濒临东海，距离上海市中心75公里，乍一看，挺偏僻，有点像广州南沙、天津滨海的感觉。

但其实，这里绝对不是一块平庸之地，旁边是著名的浦东国际机场，而且和上海洋山港一桥之隔。浦东机场附近4公里还有规划中的上海东站，以及已建成的迪斯尼乐园。另外，特斯拉工厂也在这个片区。

众所周知，浦东机场是中国第二大机场，国际旅客吞吐量更是超过北京首都机场。洋山港是全球最大的深水港，上海东站是黄浦江以东最大的高铁枢纽，规划了10座站台、22条轨道，其规模超过上海站和上海南站，略小于虹桥枢纽。

这三大基础设施将临港片区包围起来，形成一个罕见的“海陆空三合一枢纽”格局，目前全国仅此一例，其基础设施能级远非广州南沙和天津滨能比。

拥有如此得天独厚的区位优势，上海对临港的期待当然不仅仅是个经济开发区那么简单。根据7月22日在上海市十五届人大常委会第十三次会议，上海对临港的定位是，建设更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，打造产城融合、开放创新、智慧生态、宜业宜居的现代化新城。

换句话说，临港不仅是一个经济功能区，更是一个产城融合的现代化新城，未来是有可能建设像陆家嘴这样的集聚高端服务业的城市新中心。

根据规划，上海临港地区规划面积343平方公里，分为六大功能区，分别是国际未来区(主城区) 、智能制造区(重装备产业区、奉贤园区)、统筹发展区(主产业区)、智慧生态区(综合区)及海洋科创城，人口68万，是上海重点发展的六大功能区域之一。

根据此前的报道，临港片区到2035年，区域生产总值超过1万亿元，这相当于再造一个目前的浦东新区。

为了打造这个新浦东，特事特办是应有之义，毕竟临港和市中心距离70多公里，如果没有和中心城区有差别的优惠政策，是很难吸引到人才进驻的。

在此意义上，放开限购只是吸引人才落户的举措之一，更重磅的是15%的所得税优惠政策。

发布会透露，对与新片区产业发展规划相适应的，具有基础优势的集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等重点行业的关键核心环节相关企业，实施一定期限(成立之日起5年内)的企业所得税税率按照15%进行征收。

这一点和深圳前海同等待遇，着实是中央给上海的一个大礼包。

当前，上海经济增速明显放缓，上半年GDP增速为5.9%，在四个一线城市中排名最低。减速主要受制造业和基础设施投资下滑的影响，第二产业增加值下降1.6%，城市基础设施投资下降6.7%，而第三产业增加值增长9.1%。

照此趋势，上海经济有“脱实就虚”的风险，临港片区就是要重点发展先进制造业，为的就是帮助上海留住第二产业，优化提升上海的产业结构。

至于房地产，在全国上下稳房价的当下，肯定不会是临港片区的重点，但适度放开限购是吸引人才的必要举措。

写到这里，让我想起广州南沙新区，这里无论是区位、城市功能、产业结构，都和上海临港有很多相似性，而南沙现在的新房库存量大、人气不足，是否可以参考上海适度放开限购呢?