房租连跌半年，还不许涨价，房东的日子不好过

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：城市战争(ID：sunbushu123)，作者：孙不熟，华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

这两天，大城市房东的心情可能不太好。

一方面，北京、深圳等城市出台措施，严控租金上涨，“稳房租”成为当下楼市调控一道新的风景线。

另一方面，来自易居研究院的数据显示，50个典型城市的租金水平已连续两个季度下跌，其中三线城市房租下跌最明显。

01.

北京、深圳纷纷稳房租

北京近日印发了新版租房合同示范文本，其中明确：未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

这意味着，北京的房东们不得任性涨租，租客的权益进一步得到保障。

深圳近日也发文《关于规范租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》，里面提到这样几点：

个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。

这意味着，以后在深圳租房都有政府指导价了，而且还得到政府租赁平台上网签，如果租金高于政府指导价或者不网签，就要征税，而且还要追溯过往税款。

这可能是国内首个对租金制定“指导价”的大城市，其他城市会否效仿，还不得而知。

但作为一个标杆城市，深圳传递的政策信号不可谓不明晰、不可谓不严厉，那就是“稳房租”已关乎大局、刻不容缓。

02.

租金连续两个季度下跌

一方面是租金不许涨，另一方面是租赁市场萎靡不振。数据显示，50个典型城市的租金已连续两个季度下跌，房东们的收租梦不太安稳。

根据易居研究院和城市房产网，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%，创近三年新低。

租金收益率连连下降的原因有两个，一是房价上涨，二是租金下跌。

二季度，部分城市房地产市场延续了一波“小阳春”行情，50城房价环比上涨1%，同比上涨7%，而租金同比却下降1%，租金上涨不仅没有跟上房价上涨，还下跌了，租售比下跌也就不奇怪了。

根据易居研究院的分析，租金之所以连续下跌，一方面是供应加大，随着开发商“去库存”的完成，市场上的空置房屋大幅度增加，加大了租赁市场的供应。再加上政府大力支持租赁市场，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。

另一方面也有高房价对日常消费的挤压效应，居民的诸多消费都出现下滑，租赁只是其中一环。

值得注意的是，在租赁市场不振的大背景下，中国城市进一步出现了分化：一线城市虽然租金收益率不高，但租赁市场抗击打能力最强，二线城市次之，三线城市虽然租金收益率略高，但租赁行情受大环境的干扰较大，租金下滑比较很明显。

2019年二季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比降低4%，同比降低3%，环比与同比跌幅均扩大。

31个二线城市平均租金收益率为2.4%，环比下降2%，同比下降9%，环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

15个三线城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降12%，环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

03.

这些城市的房价透支最严重

以下是50个典型城市最新的租金收益率数据：

数据显示，租金收益率最高的五个城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.6%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)、哈尔滨 (3.2%)。

可以看到，这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市，其租售比之所以相对高，主要还是房价低。到这类城市的好地段买套房子收租，也许不错，但投资价值不大，毕竟投资主要是看房价上涨，而不是当收租公。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.8%)、青岛(1.9%)。

应该说，这几个城市都不差，一个省会城市，三个计划单列市，一个全国性旅游城市。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚，房价透支也很明显。当然，到这几个城市买房的，主要是赌房价上涨，对租金的兴趣不大。

四个一线城市的租金收益率分别为北京(1.8%)、上海(1.8%)、广州(1.6%)、深圳(1.5%)。

老实说，比起厦门、石家庄，四个一线城市的租售比不算太低，因为一线城市的外来人口多、商务需求大，虽然房价高，但房屋的租赁价值也高。假以时日，一线城市的租金还是跟得上房价的涨幅。但那些人口增长不明显、商务需求不够大的城市，租金是否跟得上房价涨幅，要打一个很大的问号。

其实，相比国际上的同类大城市，北上广深的租售比还有很大的调整空间。

根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。

市场经济是一个无差别的指挥棒，相信北上广深的租售比一定会和国际大都会接轨，那么问题来了：到底是房价下跌还是租金上涨?

格局目前的调控逻辑，房价大幅下跌和大幅上涨的可能性都不大，最有可能的情况还是租金上涨，但这会是一个相当长期的过程，因为租房不像买房那样容易加杠杆，炒作房租的收益率极低，租金上涨一定是个缓慢的过程。

正是因为租金(一线城市)仍有十分大的上涨动力，出台各种“稳房租”的措施就是未雨绸缪之举了。

四个新晋国家中心城市的租金收益率分别为武汉(2.1%)、成都(2.4%)、郑州(2.2%)、西安(2.4%)。

这四个城市的租售比既没有一线城市那么低，也不像三四线城市那么高，说明他们的租售比整体还是比较合理的。一方面房价上涨较快，另一方面城市的人口总量和商务需求也在快速增长，带来租赁价值的提升。

如果以一线城市为锚，四个新晋国家中心城市的租售比很可能会进一步降低。长期来看，这类城市的租售比还没有透支到极致，地产仍有较大升值空间。

04.

没有租赁价值的房子将一文不值

那么问题来了，买房到底要不要关心租售比?

应该说，过去10多年的中国房地产市场，租售比这个指标可以说无关紧要，北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊，但毫不影响这些物业的升值速度，反而是那些租售比看上去较好的三四线城市，房价的涨势却很一般。

而在美国、英国等发达国家，人们买房，非常关心租售比这个指标，其意义相当于股票的市盈率，租售比是决定物业价值的关键性指标，租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么，中国和美国，究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢?

不好说，但我倾向于认为，大城市买房可以不关心房价收入比，但不能不关心租金收益率，毕竟它直接衡量着一房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有，何谈投资价值?

还是那句话，未来城市，那些没有租赁价值的房子，将一文不值。