“房价收入比”是彻头彻尾的伪经济学

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：城市战争(ID：sunbushu123)，作者：孙不熟是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员。

导语：具备资产属性的房子，其价格反映的不仅仅是当下的使用价值，而更多反映的是未来的预期，其价格象限不受社会平均收入水平的约束。

易居研究院近日发布了全国50个城市的房价收入比排名，排名结果如下：

图片来自“国民经略”

看这个排名，能发现什么呢?

01.

根据标准教科书，一些经济学家的预设答案应该是，“房价收入比”是衡量一个城市房价是否合理的关键指标，这个比值越高，说明房价泡沫越大，要赶紧卖房，而比值越低，说明房价越健康，值得购入。

所以，深圳、上海、北京、广州、杭州这些城市的房价最危险，因为一个工薪家庭想在这几个城市买房，需要不吃不喝工作20到30年，实在是太可怕了，这些城市的房价已经完全脱离群众基础，“崩盘”指日可待了。

写到这里，我只想用一个字来评价以上文字，那就是一派胡言、颠倒黑白。

深圳、上海、北京、广州、杭州难道不是中国最优秀的城市?把这些城市的房子贬低为“高危资产”、而把那些三四五线城市的房子评为“值得购入”，这不是颠倒黑白是什么?

真相是，中国任何一个大城市，即使是北上广深，很多、很多、很多工薪族家庭只需要工作五年就能拥有一套自己的房子了，超过10年的都极少，他们靠的当然不只是自己的收入，更多的是靠“六个钱包”，以及按揭贷款。

是的，“按揭贷款”了解一下，都9021年了，买房只需要付三成首付，这个还要解释吗?

所以，以房价收入比最高的深圳为例，其实一个工薪家族只要勤勤恳恳工作，大约11年就能付个普通房子的首付了，如果再加上“六个钱包”的助攻，完全可以在5年内攒够首付。

所以，在深圳买房真的很难吗?

02.

说几个数据，美国纽约、洛杉矶、旧金山等核心城市的租赁人口占比均高于60%，而北上广深的租赁人口占比只有约30%。换句话说，中国一线城市居民的自有住房率其实是远高于美国纽约和洛杉矶的。

纽约人为什么抵制亚马逊，一个重要原因是纽约人的自有住房率低，租客的数量和对政策的影响力都大过房东。

说到租金就更能说明问题了，2016年纽约的租收比高达65.2%，也就是说，一个纽约工薪族每个月拿到的钱有将近三分之二得用来交房租，而深圳呢?大约比30%多一点。

那么，到底是深圳人的“房痛指数”更高，还是纽约人的“房痛指数”更高?

当然，纽约的自有住房率低，除了因为高房价，还有文化观念上的差异。

美国人似乎对扎根大城市没有那么深的执念，很多在纽约租房子的人，并非买不起纽约的房子，只不过是不想买，他们只是把纽约当成一个客栈，而非定居之地。

所以，纽约的外地人更喜欢自称“纽约客”，而非“纽漂”，真正卯足劲儿想扎根于此、让子孙后代都变成纽约人的并不多。

03.

以上都不是本文想说的重点，这篇文章真正想说的是，房子的本质是什么?

房子其实分两种，一种是作为消费品的房子，一种是作为资产的房子。大部分城市的房子只有消费品属性，只有极少数城市的房子二者兼具。

二种房子的定价机制完全不同，消费品的价格反映的是当下的使用价值，且受到当下人均收入水平的约束，比如一个苹果手机定价8K是不愁卖的，但如果把它高配到8万，肯定是卖不出去的，因为这个售价严重脱离了社会平均收入水平。

但资产不一样，它的价格反映的不是当下的使用价值，而是未来的预期，这个预期有多高，资本给它的估值就可以多高，上不封顶。就好比亚马逊曾常年亏损，市盈率却一度超过300，资本仍然趋之若鹜，根本原因就是它给市场传递了超高预期。

想一想，如果用“房价收入比”或者“租售比”这样的小白思维来衡量亚马逊，它应该是垃圾股无疑了。

所以，作为资产属性的房子和社会平均收入就是风马牛不相及的关系，决定它价格的因素一个是预期，另一个是塔尖人群的平均购买力。

还是以纽约为例，它的普通房子其实没多少资产属性，价格和纽约人均收入存在一定约束关系，但曼哈顿特别是中央公园的豪宅，却可以卖到50万到100万元一平米，是附近普通住宅的5到10倍，买这类房子的往往是国际土豪，它完全是个特殊的小众市场，和纽约当地的普通人没有任何关系。

今天的中国，北上广深杭等核心城市的房子，已经具备了较强的资产属性，它已经不是普通商品，而更像是奢侈品，其价格不是这些城市当地人的平均收入来支撑的，而是全国土豪的平均收入来支撑的，正如没有人用社会平均收入来衡量爱马仕包包的价格是否合理。

那么，生活在核心城市的普通人应该怎么解决居住的问题呢?选择其实不少，一是看哪里买得起就赶紧上车，二是申请保障房，三是到市场上租房子，四是像很多纽约客那样在退休之后回到小城市买house。

房地产的顶层设计一直是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，看清楚字眼，商品房的定位一直都是高端商品，不是靠社会平均收入就能轻松购置的东西。随着房价越来越高，大城市的住房供应会越来越多元化，越来越多的人选择保障房和公租房，而商品房会逐渐从大众商品变成小众商品。

新加坡的住房市场了解一下?大部分人住公屋，但商品房仍居全球最贵行列。

所以，千万不要再拿“房价收入比”这种伪科学来指望房价崩盘，要不然只会错失更多的买房良机。