警惕一线城市地王盛宴背后的风险

6月3日，上海举行土地拍卖会，闸北地块以87.95亿元被华发华润联合体竞得。地块楼面价38061元/平方米，溢价率为26.8%，成为今年上海新的总价地王。

就在今年3月20日，上海成交总价最高的地块—闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，也由华润华发联合体以70.52亿元夺得，成为当时的总价地王。此次出让的09-03地块，就在前任地王的旁边。

另据，易居房地产研究院6月2日发布的“2015年5月典型城市土地成交报告”。报告指出，5月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆等10大典型城市土地成交建筑面积环比上涨67.4%。随着一二线城市楼市的复苏，5月政府推地量加大，企业拿地热情升温，土地成交建筑面积总量上涨近七成。

对此，有专家分析称，一线城市土地稀缺，地王频繁出现，说明标杆房企依然热衷布局一二线市场，不过，房企对库存压力较大的城市持谨慎态度。同时，也有学者表示，企业拿地热情虽然升温，当月土地成交总量上涨明显，但是尚未真正走出低位区间。真正颠覆性的反转尚需时日。

但是，笔者认为，虽然因库存压力巨大，房企对三四线城市拿地更加趋于慎谨，但是在一二线城市拿地也并非没有风险，在疯狂拿地，争当地王之后，特别是面粉贵过面包的情况下，很容易出现亏本卖楼的惨状。那么在一线城市当地王究竟有何潜在风险呢?

首先，一线城市的地价总体在下降，所以争当地王无疑是在刀口舔血。一线城市5月份土地成交建筑面积为257万平方米，环比上涨34.3%;成交均价为6974元/平方米，环比下降15.6%。进入5月，一线城市政府推地节奏加速，开发商拿地热情持续高涨，由于土地成交地块优质程度存在差异，导致在数据层面出现成交均价的异动，但是一线城市土地市场价格整体下滑的趋势并未改变。所以现在开发商在一线城市争当地王的风险是很大的。

再者，开发商在一线城市“疯狂拿地，赔本抛售”的例子并不罕见。2014年1月，保利地产以16.6585亿元配建9600平方米保障房的代价夺得该地块，扣除保障房面积后折后楼面价为17564元/平方米，创下广州黄埔区地王新纪录。

在不到一年后的时间后，头戴地王桂冠的保利学府里开盘，销售均价与楼面地价的价差仅为5721元/平方米，也就是说，保利不但要承担开发、设计、建筑、营销等成本，还要承担融资成本、税费甚至是装修费用。业内人士分析，保利要在差不多4000元/平方米的空间内做出一个品质不低的带装修的房子，出现亏损的可能性非常大。

近两年来，广州拍出的地王多达数十宗，仅今年在售或即将销售的地王就有13个。先入市的地王们纷纷亏本甩卖，而后续还有更多的高价地王正在排队，它们的境遇并不见得就比先行者们好到哪里去。

最后，开发商不惜血本高价在一线城市争当地王后，则完全是在为政府部门打工。近期开盘的广州保利越秀爱特城，该盘首推产品带装修均价为12000元/平方米，而其楼面地价已达到9181元/平方米，楼面地价与销售均价的差距仅为3000元/平方米左右。在一线城市整体高房价上涨空间有限的情况下，开发商不仅无利可图，还要倒贴钱进去。也难怪业内人士戏称，很多一线城市地王都是在为高地价“打工”。

在全国房地产市场去库存的大背景下，开发商们布局一二线城市这本身没有错，但是很多人就是敢于不惜血本的争当地王，把买地单价愣是举过了周边商品房的单价，这种面粉贵过面包的情况十分可怕。笔者认为，虽然一线城市土地资源相对稀缺，但是开发商不顾土地市场的地价正在下滑的大趋势，盲目高价拿地，很可能会导致深陷亏损的尴尬境地中。从广州多个地王项目出现巨亏来看，在一线城市做地王不仅是风险巨大，而且还是需要极大博傻的勇气!