化解房地产泡沫的路径比较

随着房市迅速转冷，各种关于房市崩溃、大跌的叫喊声不断，下一步到底会如何走成为共同关注的焦点。从历史经验看，化解房地产泡沫至少有两种途径：一种是通过房价下跌消除泡沫，可分为价格急跌和缓跌两种子类型；另一种是房价长期保持稳定，以时间换空间。这两种途径在我国都发生过。1992年，邓小平南巡讲话激发了我国经济发展的新活力，房地产业也得到快速发展，1992年和1993年，商品房销售面积分别增长38.9%和58.3%，平均售价分别上涨31.8%和21.3%，房地产的过快发展在一些区域引发了较严重泡沫。在接下来的经济调整过程中，海南、北海和上海的房地产泡沫破灭，上海的房价到2003年才恢复到1993年的水平，海南的烂尾楼也是10后才慢慢得到消化，但北京的房价没有跌，一直保持稳定，到了2003年，上海房价赶上北京，北京的泡沫也就化解了，历时整整10年。

在经济快速发展的地区，房价有内在上升趋势，因此只要能顶住房价下跌的压力，慢慢化解房地产泡沫是有可能的。可以设想一下，假如房价过高一倍，那么在个人收入增长1.5倍后，泡沫就可以得到基本化解，1.5倍也就是按10%增长10年。房价稳定以后，房地产投资和投机活动就会减少，只要稳定时间足够长，投资和投机活动就会消失。要顶住下跌压力，需要有一些先决条件：一是泡沫不能过大，投资投机规模不能过多。房价超过正常水平一倍也许还可行，但若超过三、四倍，那就基本上不可行。投资投机规模过大会造成回吐压力过大而无法保持房价稳定。二是地方政府的财政收入来源要有保障，即使没有土地使用权转让收入，财政收支仍能正常运行。为了保持地价稳定，就必须减少土地供应，土地使用权转让收入会相应减少，若导致财政收支困难就可能引发不良循环，如抵押的土地被强制拍卖，从而引发地价下跌，房价稳定也就失去了基础。三是经济仍保持快速发展，从而带动城市人口持续增加和人均收入快速增长，否则化解泡沫的时间过长，也就没有多少可行性。不具备这些条件的城市就会出现房价调整，但具备条件的城市也不一定不跌，而是取决于地方政府取向。即使财政收入有保障，地方政府仍可以选择降价转让土地，从而保证转让收入稳定增长。从国土资源部发布的全国住房用地供应计划完成情况看，2010年以来的各年完成率大多不到70%，因此地方政府是有能力增加住宅用地供应的。

第二种化解方式是房价有序下降。既要使房价和地价下调，但又不失控，下跌幅度控制在政府容许的范围内。这种方式需要政府有很强的调控能力。由于土地供应由政府垄断，因此实施这种方式是有可能的。若无法保持房价稳定，主动选择这种方式是较好的，可以使房地产泡沫的不利影响降到最低限度，既可避免房市崩溃引发的大波动，又可以在相对较短的时间内化解泡沫。

第三种方式就是房价失控、房市崩溃、房价大跌。若这种情况仅限于少数城市，那么影响不会很大，只是局部的问题，但若演变成全局性大跌，那么肯定会出大问题。虽然有人对此有不同看法，但没有一个国家能做到房市崩溃还保持经济稳定，政府也不敢下这样的赌注，因此一定会动用所有可用的手段来避免这种情况的发生，不仅地方政府会赤膊上阵，中央政府也决不会犹豫。前些年，政府不停地对房地产过热进行干预，主要目的也是为了防止出现这种局面。当然，政府干预不等于就能避免房市崩溃。

以时间换空间化解房地产泡沫的代价也是很大的。高地价不仅会造房地产业萎缩，还会使城市基础设施和公共设施的建设成本大增，市政设施建设速度将不得不放缓甚至出现停滞，解决停车难、交通拥堵等问题将变得更加困难；同时还会造成经济发展缓慢，北京、上海和浙江已经连续多年是全国经济发展最慢的。

总的来说，有序降价的方式是比较好的，从全国来看则更是如此。但这种方式很难操控，必须要有周密设计，做好应对各种失控的可能性，以防止转化为第三种方式。实施这种方式必须以稳定的金融环境为前提，就是货币政策不能过紧；关键是地价不能失控，最好是公布地价波动范围，以便引导市场预期，避免形成恐慌。为了避免还债压力导致地价失控的局面，可以建立全国性或区域性土地收储基金，对无力偿还债务且有收储价值的抵押土地进行收储。