人民币贬值对楼市的影响与冲击

 2014年2月最后一个星期，人民币连续几天都在贬值，特别是2月28日人民币连续跌破6.13至6.18元多个整数关口，最低触及6.1808兑1美元，创近八个月新低。我们可以看到，今年以来这次人民币贬值完全改变了多年来人民币持续升值常态，从年初的6.04兑1美元最低点至2月28日最高点，贬幅超过2%。这次人民币的贬值不仅引发了全球几千亿美元资金大对赌，也可能突然逆转人民币持续升值的预期(尽管仍然有人在议论，当前人民币贬值是暂时的，人民币仍然处于升值区间)。可以说，人民币升值的预期逆转，即使不是这样，但未来的时间，人民币贬值会成为常态，而一改早几年人民币持续升值的态势，如果这样，它对国内外经济及经济政策的影响与冲击应该是巨大的，特别是对中国的房地产市场，其影响更是会大。房地产市场对此不得不密切关注。

首先，人民币贬值将改变人民币持有上涨之预期，即人民币上涨预期的逆转，而投资者对人民币持续上涨预期的逆转，对国内房地产市场将产生重大的影响。我们知道，就当前中国的房地产市场来说，尽管国内媒体一直在误导，宣称国内房地产市场价格持续上涨，主要的原因是供求关系，是生产的住房不能够满足市场的需求，是刚性需求太大。但实际情况并非如此。国内住房的价格持续上涨，最根本的原因就是在于国内居民一直把住房作为赚钱的工具，作为投资之工具。如果住房是投资产品，是赚钱的工具，那么这个以投资者为主导的市场，其价格很大程度上是由投资者及房地产开发商的预期来决定。而这种预期又取决于当时的金融市场条件。

而人民币的贬值，就意味着从2005年7月汇改以来人民币持续升值的预期被打破。在人民币升值定势时，国内居民会更愿意持有人民币及人民币的资产。如果人民币贬值，这种人民币持续升值的预期一旦打破，国内居民不仅会逐渐地用人民币兑换成外币，特别是美元，而且也会减持人民币资产。如果这种情况出现，国内居民或是不再愿意进入房地产市场，或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。这时，不仅住房的需求突然减少，而且住房供给也会大量增加。住房市场这种双重压力必然会导致住房市场的价格水平全面的下移。更为严重的是，进入住房市场国内投资者多会以杠杆的方式进入，当以人民币计价资产的价格全面下行，而其持有的人民币计价的债务则保持不变时，投资人民币计价资产居民的偿还债务越来越重，面临偿债务风险越来越高。特别是，中国居民的住房债务风险是无限责任，这更是增加了居民持有人民币计价资产的债务风险及恐慌心理。如果这种情况出现必然给国内房地产市场带来巨大的影响与冲击。

其次，房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，如果人民币贬值并导致预期的逆转，那么住房市场投资者或是退出市场或是再也不敢轻易地进入住房市场。因为，人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢由再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌，而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。在这种情况下，住房市场最先出现的情况就是住房销售全面快速下跌，甚至于迫使一些房地产开发商降价出售。

更为重要的是，人民币贬值不仅可能让早些时候进入国内住房市场的资金逐渐退出住房市场，而且也可能让国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升(近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上)。在这种情况下，对资本密集型的房地产业来说可能会雪上加霜。因为这时可能导致住房销售与价格全面下降，但融资成本上升，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产开发商更可能以降低价格方式来应对这种资金可能断裂的风险。而房地产企业对所销售住房的降价，不仅会进一步强化住房价格下行的预期，而且也会导致实际住房价格水平全面下移。如果这些情况出现，国内住房市场的周期性调整即将出现。而且国内住房市场的周期性调整一旦出现，它将是一个十分漫长的过程。以投资为主导的住房市场价格水平全面下移同样会出现一个十分漫长的过程。

住房市场出现的周期性调整受到影响与冲击最大的国内金融体系及银行体系。这时，随着住房资产价格下跌，住房和土地作为抵押品的价值也全面下跌，银行就可能全面收紧对房地产业的信贷，从而导致住房市场的资金更是紧张，房地产企业面对资金断裂的风险会更高。而且住房价格下跌，也会把银行在房价高时批出的贷款带入到风口浪尖。因为，这时作为抵押的住房及土地的价格也会全面下跌，银行的不良贷款就会迅速增加。而银行不良贷款快速增加，银行可出的资金更是会减少，住房市场的资金更是会紧张，从而形成住房市场资金严重的恶性循环，甚至于导致银行危机及金融危机的发生。

我早就指出，人民币贬值可能是压垮国内房地产市场的最后一根救命稻草。特别是在当前国内房地产市场已经出现全面调整的情况下，人民币贬值给国内房地产市场造成的影响与冲击会更大。反之，房地产泡沫的挤破又可能是人民币进一步贬值内在动因。因此，在人民币贬值的情况下，无论是住房市场投资投机者，还是房地产企业，及国内银行，都要密切关注人民币贬值后，国内房地产市场预期是如何变化，以便对此有所准备。因为，当前中国这种以房地产投机炒作为主导的市场，其市场预期正在发生巨大变化，而人民币贬值把这种变化进一步强化，会让国内房地产市场的调整进一步加快、风险进一步上升。