穗土地供应冷热悬殊 预示楼市调控松绑无期？

2012年5月3日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市2012年市辖区建设用地供应计划》，该计划将保障房土地供应面积提高到112万平方米米占6%，高于2010年5月发布的《广州市住房建设规划(2010-2012)》的计划供应面积(78万平方米)，广州市保障房土地面积增加43.59%。此外，广州还计划工业用地共推出58宗，总面积为498万平方米，占25%。商服用地供应计划也大幅增长近60%，达到323万平方米。

前瞻产业研究院地产行业研究小组统计，2012年，广州市共将推出土地面积1500.72万平方米，其中商品住宅用地供应47宗，总面积为255万平方米，占13%，略高出上年234万平方米的实际成交量，但相比上年供应计划缩水近1/4。

2012年广州市土地供应结构图

资料来源：《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

2012年广州市土地供应呈现明显的区域特征，商服用地和工业用地表现尤为明显。

在商服用地方面，广州市土地供应面积的62%分布在萝岗区，此外番禺和天河区分布供应21%和15%的土地面积，而南沙、越秀、海珠、黄埔、越秀五区无商服用地供应。

在工业用地方面，花都所供应的土地面积占42%，南沙占22%，萝岗和番禺分别占15%和11%，供应用地以城市周边为主;而住宅用地的供应区域比较分散，其中南沙、番禺、萝岗、黄埔分别提供20%、13%、17%和10%的土地面积，市中心天河区提供7%的土地面积，而老城区越秀区的面积仅为500平方米，不到1%。

2012年广州市不同类型用地供应的区域分布图

资料来源：《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

从上图可以看出，广州市土地供应较为充足，特别是商业用地大幅增加。而从交易市场来看，商业用地交易较为火热。

2012年7月，恒大以天价13.22亿元拿下珠江新城地王，而万科则以3.8亿元闪电拿下广州天河软件园高唐新建区高普路一地块。与此同时，外企在国内也动作频繁。美国的保德信房地产基金成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额达20亿元，该单收购是外资机构今年以来在中国的首宗大额交易。此外，消息显示，新加坡凯德置地、泰国中央集团、新加坡ARA资产管理集团、新加坡丰树集团、意大利房地产商RDM等国际财团也在广州密寻优质商业物业，动作活跃。

2012年6月广州市成交土地类型与区域分布(单位：宗)

资料来源：《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

相比之下，住宅用地不仅供应增长较慢，且交易情况低迷，远不及商业用地成交活跃。

据前瞻产业研究院数据监测中心的监测数据显示，2012年1-6月，广州市尚无一宗住宅用地成交，成交用地主要为工业用地和商业用地。数据显示，该月广州共成交13宗用地，共计面积为33.66万平方米，环比(5月成交3宗，共计面积27.11万平方米)增24.1%，土地出让金为4.43亿，而成交用地全部为商业及工业用地，底价成交。

由此可见，在房地产调控难言松绑的庆幸之下，广州市住宅地产继续维持低迷之势，而商业地产成为地产商们争相分割的蛋糕。而广州作为与北京、上海、深圳同为国内房地产市场的风向标之一，其商业用地及住宅用地供应的巨大悬殊，表明开发商看好商业地产而看淡商品房市场的态度相当明朗，这是否也预示着地产调控短期内松绑无望?