商业地产或成楼市调控的意外惊喜

本月7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。房地产调控再一次被最高决策层所力挺，全国房地产市场刚刚显露出的反弹应声而落。

前瞻产业研究院地产行业研究员高晓诗指出，自住宅限购令发布至今，投资性购房需求收到了明显的抑制，部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。

前瞻产业研究院发布的《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》显示，与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%，特别是在2011年3月限购令全面执行后，四大城市(北京、上海、深圳、广州)商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

统计数据显示，2011年，北上广深等四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与2010年同期相比增加13%，与2010年下半年相比下滑5%。而2011 年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与2010年下半年相比下降28%。

受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011年，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。

在商办用地供应方面，从2007年到2011年，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。

2007-2011年六大城市已出让商办用地可建面积(单位：万平方米)

资料来源：前瞻产业研究院《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

面对当前局部上升的住宅市场，中央政府再次表态：要毫不动摇地继续推进住宅市场各项调控工作，促进住宅价格合理回归，决不能让房价反弹。随着房地产调控政策趋于“常态化”和保障房的大力建设，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行，而商业地产则是房地产转型和突破的一个重要方向。

前瞻产业研究院地产行业研究员高晓诗分析认为，未来商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。

从趋势上来看，未来二三线城市的市场容量将远远超过现在的水平，随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着在今后十年时间里，国内二、三线城市的商业地产仍蕴含着巨大商机。