物流地产：“一库难求”的机遇与挑战

2012年5月，嘉民集团与网上零售商梦芭莎签订协议，为梦芭莎在天津市武清区开发两幢面积合共42410平方米的物流仓库。嘉民集团表示5年内在中国的投资，将从目前的19亿元人民币，增加到190亿元人民币。在目前住宅地产发展受限和零售业(特别是电商)对仓储房屋的需求拉动下，房地产商们纷纷转向曾经不被看好的物流地产领域，掀起一波投资热潮。

物流地产是根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务。物流地产的最大特点是利润来源稳定，投资回收期长，但其对开发商的物流运营管理能力要求很高。

前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红指出，由于物流地产的投资回报率不如住宅、写字楼等项目，我国房地产商们以往并未将其作为真正的盈利点来进行发展，更多的是打着物流名义跑马圈地、炒卖物流土地资源。这给予了外资企业以发展先机，其中普洛斯、嘉民集团等外资企业早已在我国部署物流地产的全国战略，其发展势头迅猛。这些企业除具有先发优势之外，对物流运营管理的优势更是国内企业难以企及。

国际物流地产开发商发展战略

资料来源：前瞻产业研究院《2012-2016年我国物流地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

机遇和挑战并存

随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红认为，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。

前瞻产业研究院数据监测中心的监测数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着2011年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。

另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

对房产商而言，物流地产是一种机遇，更是一种挑战

前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红认为，相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前的状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。因此，物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。