降息周期开启 融资环境趋好

2012年6月7日晚，中国人民银行宣布自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行三年来的首次降息。

前瞻产业研究院房地产行业研究员柳存远认为，央行此次降息，仅仅在宣布降低存款准备金率不到一个月内，货币政策宽松的趋势已经非常明显。对地产行业而言，降息会改善开发商的融资环境、降低财务成本以及购房者的负担，因此，任何一次降息对房地产行业都是实质性的利好。虽然25个基点的下降实际影响有限，但开启降息周期的信号意义重大。

利率的调整首先释放中央宽松流动性信号，目前银行惜贷现象将有所缓解。对于银行来说，利率浮动空间的扩大势必带来实际存贷利差的减小，若要保持盈利就必须扩大贷款规模，因此资金供给的增加也基本是个确定事件。房地产行业在经受了两年多来限购、限贷等严厉的行业调控以及2010年以来5次加息、12次存款准备金率上调的货币紧缩政策的双重打击下，资金压力异常严峻。降息周期的开启，有望缓解开发商的资本压力。

2010年以来存贷款利率调整情况

资料来源：前瞻产业研究院

基准利率的变化往往伴随贷款上浮比例的同向变化。本次调低基准利率，将带来信贷利率整体的下移，如信托、基金甚至一些民间融资渠道的融资成本也将有所下降，幅度虽然不会很大，但是也是一个向好的趋势。降息将改善整个融资环境。

对于贷款买房的购房者来说，本次降息将利好首套刚需购房者，但利好程度有限。由于目前市场中存在基准利率、9折利率和85折利率三种情况，因此分别测算了这三种情况(见下表)，在房价款为100万的情况下，依次得到的结果为：基准利率情况下每月少还105元、9折利率情况下每月少还92元和85折利率情况下每月少还85元，而三种情况下每月减少还款额比例均为2%左右;此外，相同情况下，公积金基准利率情况下每月少还77元，每月减少还款额比例也为2%左右。

因此，总体而言，月供降幅并不是特别大，但对于观望情绪较浓的刚需购房者心理影响远超月供减少的实际影响，或将持续刺激刚需入市。5月份十大重点城市中有8个月均销售量超过去年平均月销售量，表明楼市经已出现复苏迹象。而这次降息将能助推更多的观望者进入市场，支持楼市销售的持续向上。

降息后商业贷款每月还款额减少测算

资料来源：前瞻产业研究院

根据历史经验，房地产的成交与利率水平息息相关。通过研究上一轮的加息与降息周期发现当个贷利率高于7%时成交急剧萎缩，而实际个贷利率低于5%之后房地产成交是急剧放量的。根据下调后的个贷利率为5.78%(针对首次置业打85折)，利率的下调将支持成交持续回暖。