2019年长租公寓市场现状与发展趋势分析 行业聚集效应明显【组图】

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20 柯素芳 • 2019-07-11 17:40:11  来源:前瞻产业研究院 E5001G2

2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,确定北京、上海13城市成为首批住房租赁试点城市。加快了我国“租售并举”战略转型和长租公寓发展。截至2018年底,全国长租公寓达375.25万套,其中集中式公寓和分散式公寓分别达240052 套和135200套。行业聚集效益明显,主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区,合计占比70.4%,10大热点城市合计占比81.7%。

国家政策支持 长租公寓驶入快车道

2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出了培育机构化、规模化住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台,增加租赁住房有效供应,创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外,住建部选取北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。

在国家政策的大力支持下,各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构等纷纷利用自身布局长租公寓市场。据不完全统计,截至2018年,国内长租公寓市场上,活跃的品牌超80个,分布的城市数量达到44 个,长租公寓供给量达375252套。其中集中式公寓1223 座(约240052 套),分散式公寓135200套,分布占比63.97%和36.03%。

对比2017年数据(集中式公寓占比18.72%,分散式公寓占比81.28%),2018年集中式公寓由于易形成规模效应,管理难度低,盈利能力较强,便于同于管理统一等优势,实现了快速发展,逐渐成为市场主导形式。

图表1:2017-2018年底集中式和分散式公寓占比情况(单位:套,%)

全国长租公寓分布集中,10大热门城市合计占比超80%

从国内长租公寓区域布局来看,行业聚集效应非常明显。主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区,三个片区的供给总量占全国总量的70.4%。其中,长三角由于汇集上海、杭州、南京三个城市,聚集度最高。

从具体城市分布来看,截至2018年底,上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、西安、重庆10大热点城市长租公寓合计达306433套,占全国长租公寓的81.7%。其中国家中心型城市——北京、上海,长租公寓供给量均超过了60000套,分布达63591套和65246套;一线价值型城市——深圳、广州、杭州,长租公寓供给量在30000-40000套之间;流量枢纽型城市——南京、武汉、成都、西安、重庆,长租公寓供给量则在30000万套以下,具体如图:

图表2:截至2018年底10大热点城市长租公寓供给情况(单位:套)

房企运营商房源扩张放缓 万科泊寓开业扩展双冠王

在国内长租公寓盈利压力再度浮现,但资金效率提升有限,使得房企运营商对新项目拓展较谨慎。以及在经过2018年的快速扩张后,头部企业初见规模,盘活资产成为关键后。2019年上半年,房企运营商整体风向收敛聚焦,拓展增速放缓。其中万科泊寓累计扩展房源23万间,朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间,均与2018年底持平。但也有部分房企运营商加速入场,如2018年6月才进入长租公寓领域的华润有巢,目前已拓展4万间房源,较2018年底实现翻番;作为国家代表的城方城寓则半年内新增房源1.6万间,目前累计达2.6万间,扩展速度和规模不容小觑。

尽管龙头企业房源拓展放缓,但从开业规模来看,依然发展迅速。对比2018年底,2019年上半年万科泊寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区开业均超五千间,平均每月开业近千间。一方面在于这些企业房源充裕,一方面则是随着规模持续扩大,逐渐形成了可复制的标准化产品。

图表3:2018年底和2019年上半年房企运营商长租公寓公寓房源扩展及开业情况(单位:间)

魔方成集中式公寓绝对龙头 分散式公寓头部效应增强

从长租公寓运营商管理房源规模来看,在集中式公寓领域,魔方在资本的大力助推下(目前完成D轮融资,四轮累计融资近7亿美元),管理房源率先达到10万间,成为集中式公寓的绝对龙头,是排名第二的乐乎的近两倍,截至2019年6月底,乐乎为5.4万间。

分散式公寓方面,截至2019年底6月底,自如、相寓、蛋壳三家运营商分别以85、70、50万间的管理房源位列前三,与第四名的青客(10万间)拉开明显差距。此外,前三家运营商的管理规模总计已超过 200 万间,散式公寓头部效应进一步增强。

图表4:截至2019年6月底集中式公寓和分散式公寓TOP10房源管理运营商(单位:间)

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告

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