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预见2019:《中国长租公寓产业全景图谱》(附现状、竞争格局、发展前景等)

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20 丁洋 • 2019-04-03 15:00:08  来源:前瞻产业研究院 E9812G0

2018年以来,在国家“房住不炒”和“租售并举”的政策指导下,我国长租房市场硝烟四起,竞争激烈。据蓝鲸统计,万科、碧桂园、恒大、保利等排名前30的房地产商中,近7成已开始布局长租公寓市场,其俨然成为了房地产企业的第二战场。

长租公寓优势明显 但租金较高

"长租公寓",又名"白领公寓","单身合租公寓",是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士,通常租赁期限为1年。长租公寓产业链涉及第三方服务机构、金融机构、资产方、公寓经营商等。

图表1:长租公寓行业产业链

随着“租赁并举”和“住房不炒”的政策落实,我国住房租赁市场吸引了各路资本、企业的投入和关注。2017年7月,住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,加快了长租公寓市场的发展。业界人士认为2017年是“租售并举”的元年。

图表2:长租公寓发展历程

此外,长租公寓的运营通常可以分成获取房源、设计装修、营销出租、服务运营和退出五个部分,首先领导团队和收房团队经过对房源进行筛选、评估和签约入库,完成实现公寓化管理的第一步;随后对房屋进行装修、出租和运营,实现租房管理;最后到签约期届满,完成退出的相关程序。

图表3:长租公寓运营流程

近些年,我国传统住房租赁行业痛点频出,租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配,虚假租赁信息、信息不对称等问题;房东端面临住宅被损坏的风险,且管理耗时耗力;政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。而长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理,是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。但并不代表长租公寓市场的诞生,即能解决所有问题。目前,长租公寓市场虽价格透明,但价格普遍较高。

图表4:传统租房与长租公寓的对比分析

中央地方出台利好政策 助推住房租赁市场健康发展

2015年1月国家住建部颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,首次推出“租售并举”的概念。并在接下来的几年相继颁布了《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》等多项政策。2017年,住建部等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,《通知》中指出在人口净流入的大城市,加快发展住房租赁交易平台,增加新建租赁住房供应,并确定了包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、沈阳、合肥、郑州、佛山等在内的12个首批试点城市。

图表5:2015-2019年国家颁布住房租赁政策汇总

为了响应国家层面的号召,地方政府积极跟进。除了首批试点的12所城市外,全国20多个省份陆续颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等相关政策,推动住房租赁市场的发展。

图表6:2016-2018年地方颁布住房租赁政策汇总(一)

图表7:2016-2018年地方颁布住房租赁政策汇总(二)

除了国家地方出台一系列政策助推住房租赁市场的发展外,部分地级市出台了住房租赁补贴的政策,保障部分群体的生活促进了地方租赁市场的发展。如2018年8月内蒙古通辽市颁布了《通辽市中心城区公共租赁住房租赁补贴实施细则》,其中指出最低生活保障家庭无房户每人每月每平方米10元;低收入家庭无房户,为每人每月每平方米8元;城镇中等偏下收入家庭无房户、外来务工人员、新就业大学生,为每人每月每平方米5元;低保家庭人均住房建筑面积不足15平方米的住房困难家庭,以人均保障面积与人均自有面积之差,每人每月每平方米10元;低收入家庭人均住房建筑面积不足13平方米的住房困难家庭,人均保障面积与人均自有面积之差,每人每月每平方米8元。 

图表8:部分地区住房补贴政策汇总(一) 

图表9:部分地区住房补贴政策汇总(二) 

图表10:部分地区住房补贴政策汇总(三)

公寓品牌数量较多 分散式长租公寓占75%

长租公寓根据住房供应方式分为分散式和集中式和其他三种。集中式公寓的运作模式较为传统,主要是以独栋商业楼宇为运作标的,在长租公寓市场的占比为17%。而分散式是指运营商到城市各个地方向分散的个人出租者获取房源,改造后出租,这是当前我国租房市场最主要的运营模式,在长租公寓市场分散式的占比高达75%。

图表11:长租公寓市场规模结构(单位:%)

集中式长租公寓因为房源集中,通常设置有共用面积和共用设备设施,便于充分利用空间,同时,集中式公寓的服务半径小,管理统一,节省人力,能带来协同效应,有助于提升资产价值,目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来,如YOU+、魔方。自如寓、雅诗阁等。而分散式公寓房源较多,选择面较广,因此,分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中,服务半径增大,人员成本相对较高,因此多采用信息化管理手段提高运营效率如蘑菇公寓、自如友家等。

图表12:集中式和分散式对比分析

与此同时,在国家和地方政府的双重支持下,万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足,此外酒店、地产中介公司、资本市场看中其可观的前景,竞相布局。据统计,我国涉足长租公寓的企业数量已逾千家,拥有的房屋数量约200万间。从长租公寓市场的全国布局来看,主要集中于一线城市。具体来看,上海、北京、广东的占比分别为28.57%、27.14%、12.14%。

图表13:长租公寓全国分布情况(单位:%)

据调查显示,我国一线城市的长租公寓供给量较大,其中北京的供给量最大,达到13.4%。其次为上海。近几年,受发达的旅游业影响,三亚、青岛和成都等热门旅游城市的长租公寓市场正处于快速发展阶段。

图表14:2017年全国各大城市长租公寓供给量占比(单位:%)

长租公寓市场竞争激烈 地产巨头纷纷布局

据统计,万科泊寓已在全国28个省市地区布局,二线城市布局范围较宽,包括长春、沈阳、乌鲁木齐、贵阳、长沙等21个城市。同时在佛山、东莞、徐州布局。而旭辉领寓和龙湖冠寓的布局范围相比要窄一点。

图表15:泊寓、领寓、冠寓的城市布局情况

另外,长租公寓在选址方面均有讲究。长租公寓定位人群主要包括白领、单身、刚结婚的小家庭等,交通便利是其主要考虑因素之一。以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓的主要选址来看,离地铁站或公交站较近,便于上班和出行。

图表16:长租公寓自营房企部分项目布局区位情况 

在国家政策的大力推动下,地产巨头纷纷布局长租公寓市场。龙湖地产推出“冠寓”长租公寓品牌,并将其列入战略主航道业务,成为我国首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司;万科于2016年5月推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓,截至2017年底,泊寓在全国覆盖28个一、二线城市,累计获取房源数超16万间,累计开业超4万间,计划在2018年拓展45万间,远期规划为100万间。同时还有金地、旭辉、招商蛇口等地产公司也已布局或正在调研长租公寓市场。

图表17:部分房地产企业的长租公寓布局与发展规划

风投机构投资额倍增 预计2020年规模将达2.71万亿元

据IT桔子的最新统计数据显示,近三年,我国住房租赁市场的投融资案例数维持在60起左右。2018年,与长租公寓相关的投融资事件共发生了61起,融资金额达72.97亿元,虽与2017年相比,投融资案例数有所下降,但融资金额却同比增长200.91%。截止到2月27日,2019年住房租赁市场的投融资案例数为8起。

图表18:2012-2019年住房租赁市场的投融资情况(单位:起)

此外,根据近些年的投融资情况来看,主要偏向于早期。2018年A轮融资案例数为24起,占比为39.34%。2018年11月E+青年公寓宣布完成A轮融资,本次融资额近1亿元人民币,领投方为鹏万投资。

图表19:2018-2019年部分住房租赁市场的投融资案例

综上分析来看,在国家政策红利和庞大的需求量下,以长租公寓为代表的租房市场将持续升温。再加上万科、碧桂园、保利等房地产巨头开始布局长租公寓市场,长租公寓市场未来发展前景可观,2017年,我国租房市场规模为1.56万亿元,预计到2020年,租房市场规模将达到2.71万亿元。

图表20:2011-2020年我国租房市场规模及预测情况(单位:万亿)

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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