预见2019:《中国文化地产产业全景图谱》(附现状、竞争格局、发展前景等)

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20 谢喜平 • 2019-02-21 10:45:12  来源:前瞻产业研究院 E2774G0

“文化+地产”共助文化地产快速发展

文化地产是一个复合地产概念,它是以文化产业为内容,房地产为载体的地产形态。在文化地产的界定上,文化地产应该是参与文化产业链的房地产,在服务于文化产业的同时受益于文化产业的发展。从广义上讲,文化地产应当包括商业地产、住宅、宗教地产、博物馆、旅游地产、教育地产等一系列具有鲜明文化特色和文化主题的地产形态。

图表1:我国文化地产产业链

2009年,我国第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》出台,标志着文化产业已经上升到国家的战略性产业; 2016年12月,国务院发布《关于加快美丽小镇建设的指导意见》,提出,到2020年,培育1000个左右各具特色、富友获利的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设,不断提高建设水平和发展质量。

图表2:2009年以来我国文化地产相关政策汇总

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心,文化和概念仅作为营销手段;而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心,用文化提升固化建筑价值。

图表3:文化地产与传统房地产开发模式比较

不同于传统商业地产,文化地产作为地产行业一个非常特殊的细分领域,其多具备开发企业资质审核严格、文化地产具有项目成本优势、行业处于发展上升期等特点。

图表4:我国文化地产行业发展主要特点

我国文化产业化大发展通过多种方式促进了对各类文化地产项目的需求。而我国文化产业现阶段依然处于发展初期,是具有巨大潜力的朝阳产业,是新的经济增长点。由此可推断,目前我国文化地产行业依然处于发展初期,文化产业未来快速的发展将为文化地产带来巨大需求,使得文化地产将进入快速发展期。

图表5:我国文化地产项目主要类型

根据不同文化地产项目类型,对我国主要具有代表性的文化地产项目归纳如下表所示:

图表6:我国具有代表性的文化地产项目

文化产业园区发展势头强劲

文化产业园区作为经济发展转型、产业规模化和细分领域发展的重要途径和载体,在促进产业集聚产生规模效益的同时,对国家和城市的文化事业和文化产业都起到重要作用。在文化产业稳步提升的态势下,2017年中国文化产业园区发展势头强劲。截止2017年底全国共有文化产业园区近3000家,其中,文化部、工信部、旅游局、科技部、中宣部、广电总局、新闻出版总署等其他国家部委认定的国家级文化产业园区共140家;国省级(含直辖市)文化产业示范园区接近500家。

图表7:截止2017年底我国文化产业园发展现状(单位:家)

目前中国已初步形成六大文化创意产业聚集区:首都文化创意产业区;以上海为龙头,包括杭州、苏州、南京的长三角文化创意产业区;以广州、深圳为代表的珠三角文化创意产业区;以昆明、丽江和三亚为代表的滇海文化创意产业区;以重庆、成都、西安为代表川陕文化创意产业区;以武汉、长沙为代表中部文化创意产业区。

图表8:中国文化创意产业园区分布情况

在文化创意地产兴起的短短几年里,已经形成了若干不同类型的开发模式。将之概括为博物馆模式、公共游憩空间模式、商旅文联合开发模式和开辟创意新区模式。

图表9:文化创意产业园及建设开发模式

文旅地产区域发展不均衡,自然资源依赖程度

近年来,随着我国国民可支配收入的不断增长,消费持续升级,促进了我国旅游市场的快速发展。根据国家统计局数据显示,2012-2017年我国国内旅游人数和旅游收入呈现逐年增长趋势,2017年我国国内旅游人数达到4.57亿人次,旅游收入约为50万亿元。

图表10:2012-2018年我国国内旅游市场统计情况(单位:万亿元,亿人次)

近几年来,在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下,文旅地产得到快速发展。“文旅地产”是指将文旅项目开发运营与房地产开发相结合,并从项目的整体运营中获取收益。从整体上来看,我国文旅地产区域发展不均衡性明显,主要分布于海南、环渤海、长三角、西南、两广和闽东南地区,其中海南地区项目数量最多。而且我国文旅地产对自然资源依赖度高,核心卖点仍主要依托山地、湖滨和滨海等自然资源,三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66%。

图表11:我国文旅地产区域分布及自然资源依赖程度(单位:%)

龙头房企纷纷布局文旅地产,万科试图做文旅地产新跨界产品

文化地产已经越来越得到开发商和消费者的认同,成为一种地产发展的必然趋势,随着地产的进一步成熟,开发商越来越多地将生活的理念注入到地产,地产也就拥有了自己的文化。在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下,越来越多的房企联手文化企业进军文旅地产,目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等纷纷进军文旅地产领域。从投资金额来看,投资金额合计超过万亿元,其中恒大以超过8000亿的投资总额遥遥领先其他企业。

图表12:龙头房企在文化旅游地产领域布局情况TOP15(单位:亿元)

从目前情况来看,文化地产已然成为诸多房企纷纷转战的一个重要方向和选择。各种规模的房企纷纷抢滩文化地产。万科作为中国最大的房地产开发企业,也在紧密地与文化产业相融合。2018年7月3日,万科成为华人文化的新股东,双方将在产城融合、智慧社区等多个领域建立合作渠道,试图共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。

图表13:万科在文化旅游地产领域布局情况(单位:万平方米,元)

地域性文化特质更加鲜明

地产渴望文化,文化滋养着地产。地产文化是地产与文化的和谐统一。文化地产,正是这样一种以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,它正以独有的魅力走进寻常百姓的视界中。远观整个房地产大环境,已经有越来越多的开发商开始关注文化,并以多方渠道展开文化宣传的阵势,档次、品味、带有浓烈文化主题的城市宜居住宅,对文化地产的追求形成一种狂热。未来,我国文化地产项目定位将更加表现出鲜明的地域性文化特质。

图表14:我国文化地产三大发展趋势

更多数据参考前瞻产业研究院发布的《中国文化地产行业商业模式与区域投资机会分析报告

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