运营尚待突破 一文带你解读我国养老地产概况

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20 彭琨懿 • 2018-11-25 16:21:21  来源:前瞻产业研究院 E1786G0

养老地产进入黄金期

根据全国老龄办最新统计,2017年我国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右,占总人口比重提升到17.8%左右。而预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。中国老年人口增加速度之快将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多,属于老龄化速度最快的国家之一。

中国人口的老龄化也给养老产业带来了"黄金机遇",尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起,地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业,养老服务业被催生成为朝阳产业,受到社会资本的热捧。

根据《中国养老产业白皮书》显示,预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张,达到22.3万亿元。

图表1:中国老龄人口数、占比及养老产业市场规模(单位;亿人,%,万亿)

养老地产行业开发者及开发模式

从进入养老地产的资本背景来看,根据实力背景及经验来看,养老地产开发者可分为三类:第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等;第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本:以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。

同时,在开发模式上,注重与医疗机构或护理机构联合服务输出。自建开发如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、保利西塘越项目;通过资产收购改造开发,如上海申养(上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合成立)改造的长者公寓。

在商业模式上,形成了以泰康之家全龄社区照护的会员制养老社区模式,以万科随园嘉树为代表的租售型高端活力老人养老社区模式,以金陵天泉湖为代表,打通旅游、度假、医疗服务、房地产等领域的养老生态社区模式,以绿城乌镇雅园为代表,提供医养结合、老年大学,针对高端活力老人为主的综合养老社区模式。

图表2:养老地产开发者梯队及对应开发模式

养老地产所遇到困境

(1)盈利困局

养老地产的盈利困局体现在多个领域,其一由于养老地产投资回报期较长引发,目前国内养老服务提供主要以公办养老院为主,而民办养老院为辅,民办养老机构前期资金投入量大,对类似机构是一笔不小的压力。其二由中国国情所决定,因国内老人跟随子女在家养老的观念深入人心,故一定程度上限制了养老产业规模的发展。其三是养老地产层曾作为风口,出现了一定的投资热;也出现了部分地区养老地产过热,竞争过于激烈的现象;进一步带来了养老地产空置率较高的问题。

图表3:养老地产盈利困局

(2)运营尚待突破

养老地产的运营困局体现在多个领域,其一是人才匮乏,养老服务不仅是住宿问题,衣食住行的需要,还包括就医养护、精神心理等,而市场上的确出现专业养老人才、护理人才、营养人才的缺失,让高质量,持续的养老服务提供出现缺失;其二是标准的缺失,如养老机构未来发展趋势应该分级,不同体量、类别的养老项目应该有相对应的级别要求。据记者了解,养老服务国家级标准《养老机构等级划分与评定标准》目前还在起草当中,最后要依托本国国情,复制外国的养老模式是行不通的,我国在相关政策法规在土地、规划、资金、人才支持、运营方面有清晰的制度建立,中国养老产业发展最终是要建立适合国情发展的生态圈。

图表4:养老地产运营困局

未来发展趋势

(1)发展趋势上,长期看前景乐观,短期内竞争加剧

从长期上看,因我国人口老龄化加速,中国老年人口规模将持续上升,从源头上增加了养老地产的受众;其次,中国经济持续发展,人均可消费能力提升,老年人口自身收入来源以及收入能力得到拓展,未来老年人口市场化倾向提升,这同样会促使长期内我国高端养老地产有效需求急速增加。

从短期看,我国高端养老地产的竞争加剧,表现为投资与参与主体的快速增加,在当前政策背景以及房地产等不同行业告别早期传统盈利模式的情境下,更多类型企业加速布局进入养老地产。

(2)从投资风险看,三大风险依然存在,需要更多政策与经营模式创新

从政策层面看,需要未来加快推动养老金融的发展,创新金融领域的参与方式,通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

从经营模式看,养老地产的产业链需要更进一步延长,地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合,如此才能进一步发挥各产业自身的专业化优势,并有效降低投资企业因为过多的专业化投资所造成的重资产风险。

从利润回报看,长期内高端养老地产的回报率都不可能过高,这是因为养老行业自身特征所决定,从国际上看,目前高端养老地产的平均投资回报都不超过10%,未来,高端养老地产在经营上需要打造基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群,而非单一的传统地产经营的租售回报模式。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》。

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