一文剖析养老地产行业经营模式

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20 黄天悦 • 2018-11-22 18:16:37  来源:前瞻产业研究院 E2147G0

 近年来,随着我国老龄化进程的不断深入,庞大且复杂的养老需求催生出供不应求的市场现状;加之房地产亟待告别传统单一的住宅开发模式,寻求新的利益增长点。未来,养老地产行业发展前景可观。

融资模式分析

由于我国的金融体系的不健全,投融资主体相对而言比较单一。改革开放以来,我国的养老房地产融资渠道打破了以往单一的依靠国有商业银行的桎梏,开始向多元化发展,但是相对国外发达国家的完善的金融体系而言,我国目前的养老房地产融资渠道仍然非常狭窄,资金不足是困扰养老房地产市场发展的一大因素。当前养老房地产融资来源主要有:国有商业银行、住房公积金组织和房地产证券化部门、储蓄机构、保险机构、养老基金。

图1:养老地产融资来源分析

运营模式

目前,我国养老地产行业主要有三种运营模式,销售型模式、会员制模式、反按揭模式。

销售模式:养老地产项目完成之后向老年住户出售是一种与传统的房地产开发项目类似的入住方式。它的优点在于快速回笼资金,后续服务牵涉较少。但是对入住的老年住户而言,即使在后期入住使用过程中发现有这样那样的问题,也很难使问题得到圆满解决。目前,销售模式的主要优点是回款速度较快,缺点是对服务和管理的水平要求较高。

会员制模式:已缴纳租金的形式入住老年公寓是指先期缴纳一定的定金,然后每月支付租金,定金最后返还的入住方式。这类入住方式对开发商而言资金回收期较长,但是如果运营得当的话,可以获得良好的口碑,从而在后期获得持续的稳定回报。从老年人的角度而言,可以时刻对自己入住的老年住宅进行监督,促使其服务更加完善,为自己生活的便利及舒适十分有利。会员制模式的主要优点是服务和管理水平较高,后续回报稳定;缺点是投资回收周期过长。

反按揭模式:老年夫妻买下或者用原有的住宅交换老年公寓中的住宅后,与银行与保险公司签订一份合同,在相关结构评估公寓价值和测算人均寿命之后,银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费,直到其故世,届时该住宅归银行等处置。反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭,这类家庭在未来的老年人群体所占比例最大,做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重。反按揭模式的优点是能够合理利用住房资源,减少子女的资金压力。但是这种模式在很大程度冲击了现有养老方式,因此会在一定程度影响家庭关系和谐。除此以外,目前国内尚未建立一个完善的信任机制,后续的房子处理问题容易激发老人子女与中介机构的矛盾。

图2:三种运营模式优缺点对比

管理模式

目前,我国养老房地产行业主要有三类管理模式。一是开发商管理模式;二是战略联盟管理模式;三是专业公司管理模式。

开发商管理模式:是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理,未入住的业主提供直接的服务,业主自始至终的相对人只有一家。采用此种模式有利于加强业主与开发商的沟通,可以建立起顺畅的协调沟通机制,能够实现双方利益的最大化。采用开发商管理模式,能够迅速建立起成熟的服务体系,提升服务品质和质量。

战略联盟管理模式:是指开发商与一些专业化的公司建立合作关系,进行养老地产的日常运营管理。此种模式构建了非常完善的服务体系,包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面,这些服务形成了一个完整的养老体系。通过与餐饮服务、综合后勤、知名健身抗体会所、医疗机构等建立战略联盟关系,可以打造集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。在品牌的统领下,确保在较短的时间内,形成养老服务行业联盟,通过专业化的分工,构建独特的服务体系,提升服务品质。

图3:战略联盟管理模式图析

专业公司管理模式:是指地产商引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。此种模式构建专业化水平高,服务体系完善,内容涵盖生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。此种模式操作灵活,经营便捷,服务质量高。通过专业化的分工,构建精准的专业服务体系,提升服务品质。目前国内大多数养老地产项目采用专业公司管理模式,通过多年的实践证明,该模式具有较强的生命力和可调节性。

图4:专业公司管理模式图析

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》。

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