2018年百强物业管理企业经营态势向好 人力成本上行

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20 朱琳慧 • 2018-11-12 14:11:24  来源:前瞻产业研究院 E3112G0

目前,物业行业内含有多种业态,主要包括办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等。2017年以来,物业行业进入高速发展期,多元化运营带来行业整体盈利水平提升,行业集中度加速上升。

经营向好,行业百强企业经营绩效提升

近几年来,我国物业管理行业经营态势向好。2017年百强企业营业收入均值达74209.92万元,同比增幅18.20%,净利润均值为5733.65万元,同比增长25.22%。

在各层级企业盈利情况方面,百强企业净利润均值内部分化现象加剧。2017年,TOP10、TOP11-30企业净利润均值分别为37509.94万元和10162.32万元,均是百强企业净利润均值的数倍;TOP31-50企业净利润均值为3458.81万元,同比增长21.47%,增幅较2016年大幅提升19.65个百分点;TOP51-100企业净利润均值为1789.33万元,远低于百强企业净利润均值,增速为12.27%,相对平缓。

图1:百强企业营业收入均值及净利润均值情况(单位:万元,%)

多业态服务,住宅物业收入占比最高

在服务对象的方面,2017年物业公司主要的服务对象包括住宅物业、商业物业、办公物业等。目前,我国物业公司服务对象以住宅物业为主,其面积占比将近70%,营业收入占比59.72%。除此以外,排名第二和第三的分别是我国办公物业和商业物业,其营业收入占比分别为14.41%、12.56%

图2:2017年百强物业企业各业态收入占比(%)

办公物业单位面积服务费最高

在单位面积服务费方面,各业态差异较大。2017年百强物业企业单位面积服务费中,住宅物业2.30元/月/平方米,为各业态最低,而商业物业和办公物业最高,分别为7.02和7.88元/月/平方米。一线城市与其他城市的单位面积费用也有显著差异。2017年百强物业企业一、二、三线城市单位面积物业费分别为7.12、3.67和3.58元/月/平方米。

图3:2017年百强物业企业平均物业费(单位:元/月/平方米)

高续约率、高缴费率

在续约情况和缴费情况方面,我国物业服务具有高续约率、高缴费率的特点。从以下数据可以看出,历年来行业总体续约率都在98%以上,平均缴费率也高达94%左右。出现这种现象的原因,一方面是业主本身对于物业服务需求还没从传统的基础服务中完全过渡到更多元化的需求中,更换物业公司动力较低,使得物业服务的市场化竞争还不够激烈;另一方面是因为更换物业管理公司的业主沟通成本高。

图4:2014-2017年百强企业物业服务费收缴率与项目续约率情况(%)

人工成本不断提升

我国物业管理行业人员费用和固定设施安装维护在物业企业成本中占据着绝对性的比例,这一点是与物业服务业务特性相关的。未来,伴随着企业的规模扩张与转型升级,对人员的数量和质量都提出了更高的要求

2017年,百强企业经营成本均值为56507.08万元,同比增值功能14.26%。从成本构成来看,工资占比55.84%,同比增加2.41个百分点;其他费用、物业共用部分公共设施日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用、绿化养护费占比分别为14.38%、10.03%、8.14%、4.89%、3.41%、2.38%;物业共用部分共用设施设备及公众保险费用占比为0.93%。

图5:2017年我国物业管理支出费用情况占比(%)

为了缓解人力成本带来的压力,我国物业管理行业在运营效率上在过去十年里不断上升。据统计,百强物业企业的从2007年至2017年,人均管理面积由2707平方米上升至5913平方米,增长了118%;人均产值从4.8万增长至14.0万,增长了192%。

图6:2007、2017年百强物业企业运营效率对比

综上所述,我国物业管理行业整体经营绩效态势向好,但随着人力成本的不断提高,未来行业企业必须创新性地寻求更多营利途径以缓解成本上行带来的压力。除此以外,未来行业龙头企业在获取资本能力、构建服务平台、承接大体量、多业态项目上将具有更显著的优势,行业将呈现强者愈强态势。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》。

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