2018年房地产行业发展前景分析 短期之内利好刚需【组图】

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20 温程辉 • 2018-06-14 16:19:40  来源:前瞻产业研究院 E886G0

 国家租购并举政策出台,各地政府加快住房租赁市场发展

2017年以来,国家着手推进“租购并举、共有产权房”的试点工作,致力于长效机制建设,密集出台鼓励住房租赁市场发展的政策,选取12个城市开展加快发展租赁市场试点,选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

图表1:2017年加快发展租赁市场试点与开展利用集体建设用地建设租赁住房试点政策要点

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资料来源:前瞻产业研究院整理

在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。具体来看,各地扶持政策主要体现在以下几个方面。

图表2:各地加快住房租赁市场发展政策概览

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资料来源:前瞻产业研究院整理

三大因素推动房地产购销两旺,二手房与新房产生套利空间

2018年1月到5月,全国房地产市场呈现出购销两旺的情况,不但一线城市销售火爆,二三四五线城市成交创新高,前瞻认为,有三大因素在推动市场。

地价的上升带来房价的上涨。2018年上半年,全国的土地市场仍然火爆,土地出让价格屡创新高,作为构成房价的一个主要因素之一,地价的上升必然给房价上升带来很大的压力。

棚改货币化安置刺激了需求。全国很多城市的政府在推动轰轰烈烈的棚改政策,通过货币化安置鼓励人们去买房,所以这些城市的需求特别旺盛,再就是各大城市纷纷加入抢人才行列也促进了需求。

限价形成“价差”,二手房与新房产生“套利空间”。在一些核心重点城市里,政府的调控力度非常大,限价、限售、限购、限贷等等,而这类城市也纷纷出现了楼市火爆的场面,限价形成了“价差”,二手房与新房之间形成了一个很大的“套利空间”,因而激励着人们去买房。

图表3:2018年上半年房地产火爆推动因素

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资料来源:前瞻产业研究院整理

2018年5月,在几个热门城市的房价走势中:

北京上半年一手房的房价上升的比较快,一手房相比去年同期上升了24%,二手房仅仅上升了0.4%;上海房价相对比较平稳,4月份,一手房价格上冲,5月份回归平稳,新房比去年同期上升了16.6%,二手房比去年同期上升了10%;广州在过去的一年中,一直保持着补涨的趋势,其中一手房上升比较快,增长了35.5%,二手房增长了26.9%;深圳政府对于房价的调控力度非常大,到5月份,一手房实现了20个月连跌,比去年同期下降了9%,二手房一直基本保持上升的趋势,比去年同期上升了20%。

二线城市中,南京的房价比较平稳,二手房比去年同期上升了8%,一手房比去年同期上升了12%;杭州二手房比去年同期上升了35%,一手房上升了18%;西安房价价格上涨较,二手房比去年上升了59%,一手房比去年同期上升了37%;郑州的二手房在过去的一年相对比较平稳,一年上升了12%,一手房比去年同期上升了19%。

图表4:2018年5月几个热门城市房价同比增幅(单位:%)

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资料来源:前瞻产业研究院整理

前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》分析,短期之内,我国房地产将出现三大明显特征。

调控政策短期内不会松动,对刚需是利好。国家调控房价,在房地产市场上去杠杆的决心非常大。各大城市楼市调控一百多次,所以调控政策短期内不会松动,对于刚需群体来说是个利好。

限价形成较大的套利空间,未来房价看涨。由于限价政策存在着比较大的套利空间,加上市场上投资渠道的匮乏,所以老百姓买房的热情还会持续上扬;未来房价逐步向上推动的这种力量在短期内也不会消失。

政策红利的消失带来城市房价分化。普涨的局面是近阶段的政策带来的,一旦政策红利消失,城市会分化,有一部分城市房价继续上涨,有一部分城市房价稳定甚至微跌是未来的一个大的趋势。

图表5:短期内房地产发展特征

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资料来源:前瞻产业研究院整理

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