贵州黔南18家单位10天内全拆 将建城市综合体

贵州省黔南布依族苗族自治州政府近日进行了一场大规模的拆迁，原州信访局、广电局、州民政局、州计生委、州外事办、州公安局办证大厅等十几个州直单位的办公楼都被拆除另新迁办公地点。

据新闻报道，今年9月23日黔南州政府举行了一场棚户区改造现场会，马鞍山棚户区改造将实行“整体规划、连片开发”。项目中涉及23家州级单位，无论新旧均需拆迁。在强制要求下，18家州直单位在10天内完成了搬迁拆除。

根据黔南州投资促进局印发的投资指南，州委州政府及州直机关将整体搬迁至大坪经济开发区正在建设的一个名为东部新城的城市综合体。目前这个城市综合体项目正在施工，建筑面积80万平方米，写字楼群中间是一座主楼，两边各一座副楼，前面是一个广场，再往前是一大片湖。项目总投资将达到50亿元。

由于城市综合体很好将地产的商业价值和城市的社会价值关联在一起，成为城市发展升级的新引擎，因此成为各地政府力推的标志性商业模型。前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国城市综合体发展前景与投资价值预测分析报告》显示，预计未来3-5年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独秀，增量达到2200万平方米以上。而昆明、西安、沈阳、合肥几个中西部重点城市，增量均在900万平方米以上。贵阳城市综合体项目增量规模预估也在800万平方米以上。

图表1：2013-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估

资料来源：前瞻产业研究院整理

城市综合体项目可以作为一个地方形象名片，无论竣工后经营效益怎样，仅仅开工启动就足以大力拉动当地的GDP。对于城市综合体的开发，除了银行给予贷款支持外，地方政府也会因为城市综合体项目后期经营对当地税收的拉动，给予城市综合体开发商在土地出让、城市配套服务等方面一定的补贴及优惠政策。

大规模的城市综合体建设隐藏着积蓄的泡沫风险。预计2015年，目前在建和拟建的综合体项目集中入市后，将使得市场供需严重失衡，产生严重的供过于求。项目空置率将持续处于高位，租金下降，投资者开发商投入资金难以回笼维系。

除了市场供过于求的风险外，由于综合体运营管理需要较高的专业性，开发管理难度较大，后期各种物业管理的难度也较大。而目前国内行业相关人才却不足，缺乏高度专业化的团队与专业经验。

因此，在繁荣的市场表面，风险有可能正在孕育，未雨绸缪，风险预警是投资建设城市综合体亟需注意的。