深圳物业管理市场渐趋饱和 省外新兴市场拓展是趋势

在国外，物业管理已经有一百多年的历史；而在中国，物业管理是一新兴行业，在中国仅有30年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。

深圳被公认为是中国物业管理的起源地，在中国物业管理的进程中，创造了无数个第一，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。

图表1：国内外物业管理的起源

资料来源：前瞻产业研究院

1981年，深圳市第一家物业公司成立，经过近30年的发展，深圳市的物业管理形成了一个新型的行业，物业管理面积覆盖率已经高达95%。

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，截至2012年12月，深圳物业管理公司超过2620多家，管理着全市超过4000个物业项目，从业人员23.8万人。近年来深圳商业物业发展迅速，其物业管理营业收入也不断提高。

2012年，深圳市二级资质及以上物业服务企业在管项目总数4418个。其中一级资质企业在管项目为3351个，二级资质企业在管项目为1067个。百强企业管理服务项目数量达到1570个，占一级资质企业在管项目的比率近47%，占深圳市总体的比例达到35.53%。

从下图可以看出，深圳市物业服务企业在管项目50个以上的企业有20家，占深圳市所有物业企业的比率为9%，全部为物业服务百强企业，分别是招商局物业、明喆物业、龙城物业、中航物业以及长城物业；在管项目介于50-100个的企业有15家，占比为7%；而大多数企业所管项目都处于10-50个之间，比率为48%；管理项目小于10个的企业，也占到了43%的比率。

图表2：2012年深圳市物业服务企业管理项目情况（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院

据前瞻调查，2012年深圳市一级资质物业管理企业在管项目建筑面积均值约为420万平方米；二级资质物业管理企业在管项目建筑面积均值超过60万平方米。其中物业管理百强企业在深圳的管理建筑面积均值为1044.74万平方米。例如万科物业、长城物业、中航物业、万厦物业、赛格物业都超过了1500万平方米，其中长城物业在深圳的服务面积超过了5000万平方米，位居榜首。

不过不管是从推出土地建设面积还是从商品房竣工面积来看，深圳的物业建设市场容量相当小，并且其土地日趋紧缺，城市物业建设空间的不断扩大，使得该市可供利用的土地面积不断减少，因此也直接影响了其房屋的建设。

推出土地规划建筑面积连续两年下滑，新增建设用地数量远低于全国其他地区

前瞻数据监测中心数据显示，近两年深圳市推出土地规划建筑面积下降明显，住宅用地和商办用地、工业用地均在2012年出现同比下滑。具体来看，2012年全年推出土地规划建筑面积574.61万平方米，同比下降近34%，其中商办用地20.51万平方米，住宅用地183.64万平方米，均较上年大幅下滑。往年深圳市推出商办用地规划建筑面积的比例一般在13%左右，但2011-2012年已降至7%以下，2012年达到近年来最低值，仅为3.57%。

而根据深圳市《近期建设与土地利用规划2013年度实施计划（草案）》，2013年深圳市度将供应建设用地1710公顷，包含新增建设用地数量700公顷，存量建设用地1010公顷，建设用地主要依靠存量建设用地补充。而2012年深圳市建设用地的供应计划则为1868公顷，建设用地供应的建设势必对物业的新增建设造成不利影响，进而影响到物业管理市场容量的扩张。

图表3：2008-2012年深圳推出土地规划建筑面积走势（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

商品房竣工体量较少，且增长缓慢甚至出现负增长，物业管理市场容量较小

2012年深圳市商品房竣工面积仅为425.75万平方米，仅为北京的4.6%，上海的3.5%。2005-2012年的7年间，深圳市商品房竣工面积平均每年下降5.74%，若按照该平均增幅测算，则到2017年该市的商品房竣工面积很有可能在320万平方米以下。而根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》，深圳市住宅区物业的服务收费标准在1.90-3.90元/平方米/月，若以二级标准3.2元/平方米/月测算，则2013-2017年深圳市新增商品房物业管理的市场容量为6.85亿元（由于商业/办公物业的收费较高，因此该数据为保守估计），平均每年仅新增1.4亿元左右，可以说这个市场容量相当小。因此对于深圳市的物业企业来说，应该大力拓展广东省内的其他新兴发展城市，以及向省外扩展。

图表4：2013-2017年深圳商品房竣工面积预测（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院