商业地产的突围之路 差异化经营模式成关键

如何解决商业地产的产业过剩，让项目突出重围已经成为政府、开发商、运营商的重点话题。在商业地产开发与运营越来越追求生活方式的个性化背景下，差异化发展模式将成竞争关键，部分开发商和投资者已逐渐开展商业地产模式的有益探索。

模式一：体验式商业模式将成新的经济增长点

越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。“体验式商业”正迎合了这一消费需求，它区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求，特别是对于购物氛围的营造和消费热情的激发。

在世界范围内，美国纽约第五大道、日本东京都新宿大街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心，无不透露着“体验式”对消费者的独特吸引力。以一线城市的北京为例，北京购物中心体验式消费功能日益凸显，儿童教育、咖啡、甜品、餐饮类品牌快速扩张，也成为新购物中心的主力业态。

值得注意的是，虽然体验式消费成为商业地产营销新模式，规避了电商的冲击，但由于这些体验式业态所需面积大、投资成本大等因素，这些业态可能面临较大的租金上涨压力，对持有者的经营能力、资本成本等要求颇高。

模式二： 广佛智城创新电商模式

传统的商业模式已无法适应如今商品经济的发展，电子商务是整个商业流通领域中很重要的一个发展趋势。在市场的强烈需求下，广佛智城将以80万平方米大体量打造线上线下互动结合的“中国电商体验之都”，这是广佛智城引领区域商业转型的重要一仗。

消费者可在广佛智城看到和摸到以及体验到网上价格一致的商品，同时可以在广佛智城进行充分的吃穿、试吃和试用，还将引进设计师团队为用户做定制化的服务，创新产品、创新产品的导购、批量产品的促销，会员制的管理和信息的推送，还可以给用户提供娱乐、餐饮、休闲、聚会的同时享受电子商务的便利，因此，消费者所购买的产品无须大包小包地拎着回家，这就是广佛智城即将推出的不拎包消费体验。

广佛智城的“电商体验之都”，实质就是将体验式门店和线上电商办公完美结合，通过“门店体验—品牌认知—重复购买”以及“电商综合服务平台、配套资源支持—完善运营结构—提供运作效率”这样一个创新的双线运作模式，精准的锁定消费人群，让“不跑客”成为最佳的销售状态。

万达集团也计划将旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。万达董事长王健林称万达要做的电子商务会线上、线下资源相结合，形成独特的模式。

新华·卓尔指数研究院李静认为：总体而言，购物中心为消费者提供了购物、餐饮、娱乐为一体的综合配套服务，为商家提供了很好的经营平台，并提升了城市商业形象，在消费迅速增长的今天，其扩张有必然性。不过，对近年来扎堆入市的商业综合体而言，只有经营水平不断提升才能保证购物中心的可持续发展。今后，购物中心的竞争将主要体现在经营能力的竞争。而提高经营能力、从重复建设和同质化竞争中逆势而出，就是寻求差异化发展的一大路径。