养老公寓：以市场化的方式经营福利事业

由于计划生育政策和人口预期寿命的延长,我国老龄化进程加快,人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右。随之而来的养老成为摆在我国面前一个紧迫的社会问题，而居住是解决养老问题的出发点。我国养老公寓正是在这种背景下兴起，随着人民生活水平的提高和观念的改变，养老公寓的市场需求正不断加大。

福利性事业、市场化经营

养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

人民生活水平日益提高，医疗卫生条件得到明显改善，人口预期寿命日益延长，老年人口逐年增加，到目前已接近1.9亿，我国成为全世界老年人口最多的国家。

前瞻产业研究院发布的《2012-2016年中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，比上年末增加0.47个百分点;65岁及以上人口达到12288万人，占总人口的9.1%，增加0.25个百分点。

与此同时，由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快，15-64岁劳动年龄人口的比重自2002年以来首次出现下降，2011年为74.4%，比上年微降0.10个百分点。

2001-2011年中国人口年龄结构(单位：%)

资料来源：前瞻产业研究院《2012-2016年中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告》

长期以来，虽然我国形成的“家庭养老”的传统模式，“养儿防老”、“四世同堂”等传统观念深入人心，但在新的社会形势下“家庭养老”的局限性日渐突出。

现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪;再加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式已经开始改变。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进养老公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主的占65.2%。有47%的老人希望与子女共同生活，52.4%的老人希望与子女分开居住;现与子女同住的老人中，有64.8%认为这种方式很理想，而有35.2%的老人则希望能分开住;现与子女分开住的老人中，有84.6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则希望与子女同住。

可见，随着观念的变化，养老公寓已经成为文化程度较高、中级以上职称、月收入中等或以上、身体健康、生活能自理者的首选，推动了养老公寓市场需求的快速增长。

我国第一个养老公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。发展至今，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国42000多所养老机构数量远远不够，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，按照发达国家入住养老公寓的人口数占总人口数的4%-5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建养老公寓，投资总额在160亿到200亿元。

2011年，国务院发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》明确提出，我国将建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。根据该规划，“十二五”期间，我国将新增各类养老床位342万张。

目前，各地政府已经加大了对老龄事业的财政投入，同时应当制定政策，鼓励和引导社会力量积极兴办老年福利机构，养老公寓前景不可小觑。

拒绝短期套利

养老公寓不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，所以其总体造价要比普通房地产项目高上五成至一倍。因此，只有采取灵活多样的运营模式才能保证其正常经营。

前瞻产业研究院养老公寓行业研究员柳存远表示，我国养老公寓通用的有以下三种经营模式：

其一，“销售”模式。该模式基本上类似普通的住宅地产，只是在项目建设上针对老年人有部分特殊化设计，该模式优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，后续服务牵涉较少。这种模式如果专业定位于“大型综合类养老社区”，则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式，或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

前者的资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对一定的经营管理风险。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。此种模式适合有物业管理服务优势，且社会资源整合能力强的开发商。

而后者开发商的工作相对单一，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资或项目开发工作，投资回收周期相对较短，投资风险亦会相对较小。

其二，会员制的“综合地产型”模式。这种模式赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。这种模式赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。以缴纳租金的形式入住老年公寓是指先期缴纳一定的定金(定金的数额一般较大)，然后每月支付租金，定金最后返还的入住方式。对开发商而言，这类入住方式虽然资金回收期较长，但运营得当的话，可以获得良好口碑，从而在后期获得持续的稳定的回报。

其三，“持有+销售”模式。在这一模式下，除了销售的部分外，持有部分的养老社区是只租不售的，就类似发行一个长期“债券”，而社会保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。养老社区的期望的投资回报率是长期的。投资者表达其长期持有运营的观点。但是，在出租模式下，房地产企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。

柳存远强调，养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，传统住宅项目开发资金快速回笼滚动的思路显然要调整，短期套利开发行为在养老地产领域是行不通的，提供更具人性化的设计、管理和服务才是赢得市场的关键。