十年野蛮生长，园区运营如何穿越迷雾见灯塔

（图片来源：摄图网）

编者按：本文是作者投稿，作者：江嘉宇，高级经济师、产业园区运营专家 

人成熟的标志之一，是终于知道了自己是一个普通人，懂得了与欲望和解。我一直以为，越过高山，方知世界的伟大，沉下谷底，才知人间的真实，一路走来，终明平凡之可贵。园区如人，从发展到成熟，总得经历青春叛逆期，才能明道致远。

园区经济是一种全球性的产业现象，以其行业集中，产业集群，人才集聚以及规模经济的高效发展模式带动着当地的产业转型升级和经济发展，是各国城市战略中的重要部分，是工业时代下的重要作业方式。根据前瞻研究院数据，截至 2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区 15000 多个。2019 年，国家高新区和经开区的 GDP 为 23 万亿元，占全国 GDP 总量的 23%。这还不包括全国超过1.5万个其他产业园区的贡献。毫不夸张的说，产业园区较大程度上推动了区域和城市经济的发展，园区经济已然成为我国经济发展的重要引擎，随着城镇化和城市更新的深入推进，城市产业转型升级的深化，很多老旧园区也成为城市重要的可盘活存量资产。

野蛮生长十年，园区的青春叛逆期

改革开放之初，中国学习美国、新加坡等国产业发展先进经验，以各类特区、经济开发区、高新产业园区为主要模式开展了40年的经济发展之路。园区如人，快速成长，快速奔跑，宛如一个正值青春期的少年，朝气蓬勃，野蛮生长，充满欲望，却又略显冲动、幼稚、任性。

过去的十年，园区经济在快速发展中也遇到了各种各样的问题和难题，比如：与城市生态融入度不高，产城割裂情况普遍；“投-融-建-管退”闭环没打通导致开发商做园区“不务正业”，房地产化严重；规划及定位不清晰，项目存在短视现象，需求与产品错配导致招商困难；产业服务和配套大多“飘在空中”，运营成为噱头；智慧园区“不智慧”，最终沦为一场需求与体验脱节的互联网狂欢泡沫。在“房住不炒”的国策背景下，“产业勾地”失灵，园区的野蛮生长需要来一次“刹车”，站在发展的十字路口，需要“正本清源”，好好思考一下未来的路该如何走了。

园区十字路口，产业向左，城市向右

园区因产业发展而生，因产业转型升级而变。根据土地经济的地租曲线（下图所示），城市中心根据按照功能及价值划分，依次为商业、住宅、工业用地，初期的工业园区因为工业能级及附加值较低，同时也因为环保等因素，自然分布在远离城市核心区和功能区之外；但随着近年城镇化程度不断提升，城市扩容和产业转型升级，核心区逐渐扩展到城市周边，工业园区融入城市中心，成为一种独特的存量风景：低附加值工业退出，高附加值产业注入，然后根据城市扩容需要进行改造升级，导入商住和新产业，自发的完成了一次城市更新和产业的交替融合。但更多的情况是，很多城市由于地域宽广，扩容速度相对较慢，产业转型升级存在困难，原有园区与城市之间仍然存在空间融合的真空地带，城市功能仍难辐射到园区孤岛中，已经纳入城市核心区的产业园区因先天的规划缺失，导致园区载体的纯生产加简单居住功能转换为人-产-商-居-文的综合性工业社区存在较大难度，在城市更新中也难以有机融入城市核心功能，未能有效活化和焕新城市动能。

土地经济-地租曲线

面对存量时代的到来和城市更新的产城融合诉求，需要站在城市治理和城市产业发展的高度，从顶层设计思维出发，发展出一套兼具长远发展和短期经营的组合拳体系来系统解决园区融入城市发展以及自身发展过程中遇到的问题。

首先，我们应该坚持“人的价值，是最大价值”的发展观点

过往的工业园区规划发展特别强调对工业生产的支持，比如原材料的采购加工的便利性，层高、载重和柱距对生产机器的包容性、成品运输的通达性，能源能耗的获得性等等。一言蔽之，就是以产为主，人为辅，以超低成本的劳动力，获得较高的工业增加值。这是产业微笑曲线波谷展示的低端制造环节的生产要素水平所决定的，这种园区发展模式的最大弊端是把人的价值给忽视了。但在产业转型升级，向微笑曲线两端走的时候，人的价值将变得越来越重要。产业结构的升级改变导致产业人口结构的改变，园区的功能需求随即改变，由“以产为本”偏向“以人为本”，回归到人自身价值的实现。

过去的园区发展模式是人才跟着产业和资本走，厂房建好，流水线一上，人就来了。现在已经发生了结构性改变，产业和资本跟着人才走，人才跟着公共服务和生态环境走。美国未来学家乔尔·科特金曾说，哪里更宜居，知识分子就选择在哪里居住。而知识分子在哪居住，人类的智慧和财富就在哪里集聚。新加坡裕廊工业区的发展、硅谷的发展、台湾新竹科技园无不是以吸引人才，聚集人才，发挥人才作为其发展园区的根本考虑。

未来的园区，需要紧靠城市产业规划和升级路径，把人才的基础需求和发展需求融入到园区的功能规划当中，而园区本身又要与城市发展或更新的规划进行互补和互融。即便是发展中城市的产业园区规划，也应该预留接入城市扩容及发展的“端口”。以人的最大价值满足的维度来指导园区运营，把远离城市的园区回归城市中心，回归人本，实现人的价值最大化即为实现园区价值的最大化。

其次，由围合走向开放，是园区迭代进化之路

园区是一种经济集聚行为的载体，其本质是规模经济和资源虹吸效应。大工业时代，一家企业即一个厂区，物理性的围合管理，对生产资料的保护起到很好的作用，效率也能得到充分体现。2015年，我在美国游学，在斯坦福大学上课间隙，我就在硅谷溜达，去过谷歌总部，也去过脸书的总部等一些顶级互联网公司总部所在地，容积率极低，在相邻的方块地上散布几栋建筑，研发楼一般人进不去，但公共空间是完全打开，向所有人开放的。我数了一下，谷歌园区公共区域的设施十分丰富，比如：亲子沙池区、晒太阳的躺椅区域、电动汽车的充电桩和实验场、各个安卓版本的雕塑、纪念品商店、开放式餐厅、三人篮球场、网球场、羽毛球场、咖啡馆、医院等等，宛如就是一个大学校园。当然，设施内部还有更多的仅对员工开放的空间。虽然过去了近6年，但谷歌园区给我的印象依然无比深刻。这种园区的设计当然与行业有关，制造业为主的园区不一定适合，但充分体现了以人为本的规划理念。但再细想，难道就真的不适合制造业园区吗？当制造业的技术在不断提升，所产生的负向要素（污染、噪音、安全隐患等）趋近于零的时候，成为城市人文景观又有何不可？如果园区开放是趋势，是方向，那么我们要想的是，向谁开放以及怎么开放？我的答案是，开放是为了让更多资源进入，形成更大的集聚圈或集群效应，尤其是在企业中小型化的时代，封闭园区像一个产品，但开放园区则可能成为一个平台，甚至是一个基础设施。若一个园区成为一个链接平台，就能像干细胞一样充分焕新和活化一个或若干个产业，继而推升园区的全生命周期价值。园区的公共区域应该向大众开放，让大众在参与园区的过程中感受城市工业与人文的和谐相处，带出城市的生命力。开放式园区极大拓展了产业边界，带来了更多可能。

最后，园区生命力在于精细运营

要解园区40不惑，要先明道。明道而后能传道授业解惑。园区运营的价值不在于建筑和空间本身，而在于空间使用者。空间包容性越强，可容纳使用者类型越丰富，其价值越大。若工业空间能根据产业变迁调整或迭代为城市空间，具有人文、有生产，有研发，有办公，也有文娱，有人防，有商业，有居住等业态，那么，其价值是富有想象力的。基本逻辑其实比较清晰，就是业态越综合，功能越复合，价值越大，但这样一种综合业态对运营的精细化程度、管理颗粒度以及专业性是一个挑战，而且这种挑战是体系性的。

精细运营是一种以管理技术为手段的资产保值增值计划，与依赖城市生长带来的土地增值有本质不同。要做到精细运营，需要在运营体系设计、信息技术赋能、园区企业结构不断调整优化以及产业洞察等方面做到足够专业。篇幅原因，简单挑两点述之。

1.园区运营体系的设计要从内外两方面开展，但内外部不是独立区分的，要两位一体，始终围绕资产保值增值的根本目标。外在的运营是要确保园区能够有足够的资本金或现金流确保园区运营活动的正常开展，重资产开发需要有充足资本，轻重结合需要有及时现金流回正，纯资产输出则是成本要足够便宜。对内运营部分，我一直都在说，不能产生市场交易行为的运营不是真正的运营，而且没有意义。在园区内部运营中，一般分为三个维度。维度一，线下运营，依托园区物业开展一切与人沟通相关的活动，包括了极致的基础物业服务、舒畅的招商运营物业各环节衔接、迅速的响应机制以及体现温度的人文关怀。维度二，线上运营，一切能用信息技术手段取代却不失客户体验的活动，包括无纸化办公、服务跟踪体系、数据统计分析、信息发布等，这些服务的一个大前提是，不能只服务管理效能而牺牲客户体验感。维度三，客户会员体系。根据客户规模、质量、贡献等设立园区会员体系，提供分层服务和针对性服务，一来是集中园区优势资源服务优质客户，而来是通过会员体系筛选优质客户并优化园区企业结构。

要做一个有价值的园区，就不能只看招商，需要把为何招商，如何招商，招商之后的事情都要想清楚，这叫大运营思维：从资产管理和运营的顶层角度思考园区的全生命周期价值，从管理思考园区的业务与风险，需要在建筑空间之外看到园区的未来。去观察那些在过去两年能够保持高出租率和租金稳定，能够穿越经济周期的优秀园区，不难发现他们的共同点：一、合理的园区企业结构：1-3种主导产业，头部企业、关联企业与其他企业的占比在2：3：5左右，较好的遵循了二八法则；二、专注客户体验，以最大诚意满足客户需求，与客户共进退；三、关注现金流，严格风控：租金-出租率-优质客户三者之间不断的动态调整，而且是提前调整，时刻保持动态平衡。这些是好的运营经验，同时也作为大运营的主要关注点和行动准则。

2.园区运营要与时俱进，善用信息技术手段。过去几年的经验是，以O2O为风口的智慧园区APP开发火了几年，甚至纳入了某些政府对认定园区的考核指标中，但最终取得预期效果的园区不多。其中原因我总结了几个：一是很多园区将智慧园区的理解狭隘化，以为就是开发和运营一个APP或者一个公众号，小程序，跟风、钻营的居多；二是智慧园区开发不是以园区企业的真实需求作为准绳，而是大多瞄准了资本市场的风口和互联网烧钱模式；三是片面追求功能的大而全，而不是真正的企业痛点，缺乏真正有效的使用场景；四是智慧园区本身没有形成可行的业务闭环，伪需求、假痛点，开发大烧钱，运营更是资金人力无底洞，更关键的是用户群体远不能形成有效规模；最后一点，错把工具当刚需。智慧园区的根本目标是追求降本增效，是一种管理效率兼具客户体验的综合系统。要达到智慧化的园区管理，靠的是一套完整的信息技术体系，通过信息化技术使得园区各项功能得到最大程度的协同。到底要怎么做？把上述5点反着思考，就能得到答案。

写在最后：

园区如人，实践出真知，非大有不可大无，极大丰富之后才能洗尽铅华呈素姿。不可否认，人是欲望动物，欲望推动人类的发展，同时也反教自身成长。园区中国40年，历经过去十年的野蛮生长，度过了最富张力的青春期，正向成熟迈进，模式也逐渐清晰，但还不足够专业。作为经营性物业之一，资产保值增值使其终极使命，这也是我们需要看见的灯塔，灯塔的光需要足够专业，才能照亮园区未来。