重磅解读，4亿人28万亿的房贷怎么算？

作者|大华 来源|深楼市(ID：ShenLoushi)

在中国，大约有4亿人背负了28万亿的房贷。

12月28日， 这4亿人终于迎来了历史性的一刻：

央行公告：针对这28万亿的存量房贷，贷款利率由原来的基准利率改为最新的LPR利率。

咦?LPR利率取代原来的基准利率，这个不是已经在10月8日就已经开始执行了吗?

没错，但那一次针对的是“新增贷款”，就是10月8日之前的房贷利率，这一次，针对的是“存量贷款”，就是10月8日之后的房贷利率。

而我在11月的文章《百万贷款，月供只少30块，但我依然很开心》中总结到，最新的LPR利率已经低于原来的基准利率，未来很长一段时间，LPR利率还会继续下降。央行这一次的明确，意味着这4亿人未来的月供，减轻的可不仅仅只有“30块”那么简单。

具体原因，我就不再累赘，大家可以参考上面的文章链接。今天的重点的是，以LPR利率为准的存量房贷，具体该怎么算?

一

事实上，早在8月25日央行发布LPR改革公告时，就已经有不少读者留言我这个问题了。

因为在8月25日公告中，央行规定：10月8日之前的存量贷款，仍按照原合同执行。但没有给出进一步的说明。

我问了很多银行专业人士，他们表示也一头雾水。

原因在于：过去房贷利率是由基准利率+上下浮点数组成，而这个基准利率不是一成不变的，央行是会不定期有所调整的，所以，10月8日之前的房贷利率本质上是浮动利率。

而现在改为LPR利率，原来的央行基准利率怎么办，是继续参考还是停止参考?

如果继续参考，下一次基准利率什么时候公布?利率是比LPR利率低还是高?

如果停止参考，那10月8日之前的房贷利率是不是就变成固定利率了?

这些问题，在央行没正式表态之前，谁都没有一个明确的答案。

所以，这一次，央行一反8月份的态度，不再留恋基准利率，明确“存量贷款”利率改为最新的LPR利率。

以下是央行今天的公告原文截图：

二

我相信，大部分人是不看懂央行在讲什么的，而关键点就在于央行公告的第二、三、四、五点，我就用大白话给大家一一解释：

1、第二点比较好理解，就是规定LPR利率取代基准利率的时间点。

从2020年3月1日开始，你贷款的银行就会“上门找你喝茶”，通知你原来的房贷利率改为以LPR为准，这个动作什么时候完成呢?央行给了个截止日期，就是2020年8月31日。

如果你不同意这么改怎么办?央行给了你一个选择，就是约定固定利率(具体怎么约定我将在后面再说)，而且，你只有一次选择权。一旦确定转为LPR利率或者固定利率，以后都不能再转换回去。

2、再来看第三点，这就到了最重要的一部分了，这部分讲的就是你房贷利率具体怎么算的问题了。

首先，你的房贷利率=LPR利率+上下浮点，LPR利率你不能动，上下浮点倒是可以动，具体可以和银行去谈。那这个上下浮点具体怎么算?

在今天的央行回答记者疑问的公告中，央行就很贴心的举了一个例子：

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

大家这下看明白了吧，尽管你可以与银行商量具体的利率上浮点数，但上浮点数=原房贷利率-最新的LPR利率。

这就意味，2020年，如果你确定转换LPR利率，那么最终的利率还是和之前的一样;而从2021年开始，就要看往后的LPR利率变化了，因为上浮点数一旦确定就不能再变，变得只有LPR利率。

而我前面就说了，未来LPR利率还会继续下降，所以说，2021年之后的房贷利率大概率还是往下走的。这就是这次政策对购房者最大的利好。

3、最后来看第四、第五点，讲的就是对第二、第三点的补充。

以前房贷利率变化是这样的：每年的1月1日，根据前一年最后一次利率变动的结果，来确定接下来一年的利率。现在央行把这个时间点下放给银行和客户，具体参照哪个时间点确定利率，由银行和客户具体商量，但规定房贷利率最短只能一年一变。

还记得我在第二点提到的固定利率吗?如果你不想选择LPR利率，而是选择固定利率，那么利率就以原合同最近一次利率的为准。但别忘了，一旦执行固定利率，以后是换不回来的。

三

最后落实到个人，利率变换，到底该怎么和银行谈?

我的建议是：

首先，千万不要选固定利率。我前面一直强调，未来LPR利率长期下降是大概率，现在选固定利率，不但享受不了未来的低利率，还失去了唯一一次调整利率的机会。

其次，最好选择利率一年一变，时间越长越不有利。这是因为房贷利率主要受LPR利率影响，而LPR利率每个月变动一次，选择时间最短的一年一变，能够最大限度的跟踪LPR利率下降趋势。

最后，最好选择1月1日作为重新定价日，也就是利率变化时间点。主要考虑到银行金融体系的特性决定的，几乎每到年底，货币流动性都会有所下降，这时候央行都会大概率释放流动性，通过降准降息等各种方式。

那么1月1日参考的LPR利率，正是12月的LPR利率，大概率也会下调。并且，1月1日是很多金融业务结算的时间点，选在这个时候，不管是实惠性还是便捷性，都是最好的时间点。

编者按：本文转载自微信公众号：深楼市(ID：ShenLoushi)，作者：大华