房地产业拐点预测（一）：中国还要造多少房子？

本文转载自微信公众号：贝壳研究院，作者：沈雨潇，前瞻网已获授权转载

近几年国家对房地产调控的力度逐渐加大，从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”，再到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，很多观点认为房地产业的拐点即将到来。

针对房地产业拐点来临的问题，贝壳研究院将内部研讨资料整理成文，分成

《中国还要造多少房子?》

《房地产业对经济的贡献有多大?》

《各地政府的土地财政还要坚持多久?》

三篇文章，从数据的角度预测房地产业的未来走势。本系列主要是学界各方资料、观点的整合、综述，不代表机构官方态度。

中国还要造多少房子?

0.核心研究结论

◆房地产业的发展不光取决于出生人口数量，还需要考虑城乡迁移带来的城镇人口增量。

◆根据人口普查数据，2000年及2010年中国的城镇住宅建筑面积存量为95亿平方米和187亿平方米，十年增加92亿平方米。

◆结合城镇新建住宅与行政区划变动带来的城镇住宅增量，当前中国的城镇住宅建筑面积约270亿平方米，人均约33平方米。

◆如果未来人均住宅面积不变，随着城镇人口增加，至2030年平均每年需要新增5亿平方米的城镇住宅。

◆当前人均住宅面积与发达国家仍有差距，如果每年人均增加2%，至2030年可追上英国的水平。平均每年需要新增13亿平方米的城镇住宅。

◆按照每年2%的房屋折旧率计算，往后每年至少需要改建、翻新5.4亿平方米的城镇住宅。

◆整体来说，中国未来的城镇住房供应压力仍然很大。

1.城镇人口增量是房地产发展的核心

当前有观点认为，1994年之后，中国的出生人口数量逐年下降，导致25年后(即2019年)结婚生育的购房主力军人数开始下降，住房存量将出现供大于求的市场局面，现有的房子太多了，再加上国家不再力挺房地产业的大发展，所以相关产业的好日子到头了。

这样的观点看似有一定道理，但实际上有失偏颇。当前房地产行业的服务对象主要集中于城镇人口，城镇人口的增量才是产业发展的核心动力。而出生只是增量的一部分，另一部分来自城乡转移。

所以，要搞清楚中国的房地产业状况，需要弄清楚过去、现在、未来中国有多少城镇人口、城镇有多少住房。

城镇人口数据比较好查询，目前中国的城镇人口数量为8.37亿，且仍在增长中。

而城镇住房数据的统计相对比较麻烦。

2.官方统计数据无法自恰

中国有两个部门统计过住房存量相关数据，但都存在漏洞，或者不同数据之间无法对应。

原建设部2002年至2005年发布过《城镇房屋概况统计公报》，其中有年末城镇住宅建筑面积及城镇人均住宅建筑面积数据，但是通过(总量÷人均)的公式计算得到的城镇人口数量比实际少了1.5亿，因此该报告统计的城镇住宅面积显著偏少，1.5亿城镇人口不翼而飞。

国家统计局公布过每年的城镇人均住宅建筑面积，2000年是20.3平方米/人，2018年是39平方米/人。如果通过(城镇人均住宅面积×城镇人口数量)来计算的话，这18年间中国的城镇住房新增了232亿平方米。然而，根据统计局自己提供的数据，这18年间竣工的城镇住房面积是144亿平方米。

根据郑玉歆(2014)、李昕和徐滇庆(2014)、张延群(2015)等学者文献中的说法是，国家统计局的样本为保证稳定性，选取的样本一般为当地城镇有户籍、有房的人群，对居住在城镇内的流动人口覆盖度不足，最终导致样本有偏差，调查结果偏大。

3.人口普查数据可信度较高

除了国家统计局的年度数据之外，全国第五(2000年)、第六(2010年)次人口普查数据中，也包含了每户家庭名下拥有的住房情况。由于人口普查是针对全民挨家挨户敲门调查，误差率在0.1%左右，其可信度较高。

以两次人口普查的数据为基准，我们可以按照郑玉歆、张延群等学者的逻辑，根据公式(当年住宅房屋建筑面积=上一年存量面积+当年竣工面积)来推测出每一年中国城镇有多少住宅房屋。

有一点遗憾的是，近两次人口普查数据中，只公布了家庭户的城镇人均住宅建筑面积，缺少集体户的数据。部分省市公布了集体户的人均住宅面积，大致都是家庭户的1/3左右。我们可以根据公式(家庭户的城镇人均住宅建筑面积×家庭户人数+0.33×家庭户的城镇人均住宅建筑面积×集体户人数)，计算出2000年及2010年全国城镇住宅建筑面积。

2000年，中国城镇住宅建筑面积约95亿平方米。2010年增加了92亿平方米，达到187亿平方米。

4.行政区划变动也会增加城镇住宅

国家统计局还公布了每年竣工的城镇住宅建筑面积，通过这个数据与人口普查数据结合，理应能计算出每年的城镇住宅建筑面积。

然而，2000到2010年间，竣工的城镇住宅面积仅67.21亿平方米，仅占人口普查所得数据中新增面积的63%，数据依然对不上。

那么另外新增的24.50亿平方米的城镇住宅是哪里来的呢?经过文献查阅，这部分可能来自新增区划的变动：原本的农村住宅直接被划归为城镇住宅。

复旦大学人口研究所所长王桂新的一项研究认为，中国的城镇人口增长主要有三个来源：自然增长、人口迁移、行政区划变动。

自然增长：城镇人口的自然增加，也就是出生人口减去死亡人口所得的数量。

人口迁移：农村人口迁移到城市并常住城市。

行政区划变动：原有的农村地区因行政区划变动而被重新认定为城镇地区，其所属的人口也就从农村人口转变为城镇人口。

据复旦大学人口研究所统计，2000到2010年平均每年因行政区划变动而新增的城镇人口约700万，2004年之后行政区划变动带来的城镇人口增加越来越少。

2000-2010年这十年间，行政区划变动带来的城镇人口增加约占所有城镇人口增加的27.25%，这些人口原本拥有的住宅房屋也有很多被划归为城镇住宅，这恰好解释了为什么这十年间竣工的城镇住宅面积只占新增面积的63%。且这部分城镇新增人口每人带入城镇的新增住宅建筑面积约30平米，也比较符合平常认知。

5.当前中国城镇人均住宅面积约33平米

我们根据公式(城镇住宅建筑面积存量+城镇竣工住宅建筑面积+行政区划变动城镇增加人口×人均带入城镇住宅面积)，计算出了2000年以来中国每年的城镇住宅房屋存量。至2017年，中国的城镇房屋住宅建筑面积约270亿平方米。

根据国家统计局公布的每年城镇人口数量，我们计算出每年的城镇人均住宅建筑面积，当前约为33平米左右，较2000年以前确实有大幅提升。

该数据与国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积相比略小，原因前文讲过：国家统计局的抽样调查为保持样本稳定性，可能对外来人口覆盖度不足。

6.未来十年仍需要新建大量城镇住宅房屋

未来需要多少住房取决于城镇人口数量。联合国经济和社会事务部预测了各国至2050年的城市化进程，其中，中国到2030年约有10.18亿城镇人口，比目前新增2亿人。

通过公式(城镇人口×人均住宅建筑面积)，可以计算出往后每年的住宅需求量。如果按照当前的人均住宅面积不改变来计算，到2030年，中国的城镇住宅建筑面积要达到332亿平方米，比当前新增66亿平方米，平均每年要新增5亿平方米左右。

但是，与世界上其它发达国家或地区的住房水平相比，中国当前的人均住宅面积并不算多。以下数据来自于网上可找到的各国或地区统计部门最新的人均住宅面积，中国大陆的人均33平米的水平比香港好很多，但和美国还是有非常巨大的差距。

如果往后十几年时间，我们老百姓的生活水平继续提升，城镇人均住宅建筑面积按照每年2%的增幅上涨的话，那么到2030年，我们基本能追上英国的居住水平。届时中国的城镇住宅建筑面积要达到421亿平方米左右，平均每年要增加约13亿平方米。

7.未来老旧房屋改建压力大

目前中国城镇的存量房屋大多是改革开放后、甚至是2000年之后才建造的，暂时未到需要大规模拆除或翻新改造的时间。但未来中国必定会面临房屋折旧的问题。

虽然住宅房屋产权是70年，但实际上很多房屋撑不到70年就出现各种老化问题，需要拆除重建或翻新改造。

如果按照目前的270左右的住宅房屋存量、保守估计每年2%的折旧率(即平均一套房子能居住50年)来计算，每年需要拆除重建或翻新改造的房屋约5.4亿平方米，这也是一个很可观的数据。

且随着时间的推移，住宅房屋存量随着城镇人口的增加越来越大，每年需要改建的量也会增加，这对于房地产业来说也是一个机会点。

8.小结

经过上述分析可以得出结论，当前中国的房子基本够住。

如果未来老百姓的人均居住面积不再增加，为了满足城镇新增人口的居住需求，平均每年需要新增5亿平方米的住宅。

如果未来人均居住面积按照每年2%的速度递增，那么平均每年需要新增13亿平方米的住宅。

除此之外，按照2%的折旧率计算，每年需要对5.4亿平方米的现有住宅进行翻新、改造。

所以，从未来的城镇人口增量角度分析，房地产业还不应该开始“走下坡路”。