这些大城市需要“鬼城”

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：“城市战争”(sunbushu123)，作者：孙不熟，华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

“空置率”、“鬼城”曾经都是臭名昭著的名词。

但在今天，特别是一些仍在长身体的大城市，它们的基础建设保持一定的超前性，是有必要的。

01.

似乎一说到“空置率”这个话题，就会引发群情激昂的批判，人们要么把开发商描述成囤积居奇的奸商，要么将空置房业主想像为贪得无厌的炒房客。

在世界范围内，这种声音都不绝于耳。例如，在英国、加拿大、法国、澳大利亚等国家，都推出了程度不等的住房“空置税”，比如房屋空置时间超过1年或者2年，就需要业主缴纳一定的空置税。

就连一向奉行自由市场经济的香港，也计划对开发商开征空置税，如果开发商捂盘惜售超过一年，就要对空置一年以上的单位征收空置税，税率为应课差饷租值的200%。

而在一些极少数欧洲国家，甚至还流行所谓的“占屋运动”。例如，在荷兰，如果有房屋空置超过1年，在一定条件内容许其他市民入住。在瑞典，政府有权征用部分空置单位廉租给无房家庭。

在今天中国，房屋空置也是非常普遍的现象，即使是北上广深等核心城市，不少写字楼和楼盘也存在很高的空置率。此前甚至有房地产行业人士认为北京有几十万套房子处在空置状态，他呼吁北京模仿香港出台空置税。

以下是各大城市甲级写字楼的空置率排名，大部分城市的空置率都超过10%，超过20%也非常普遍，不少媒体认为这是"泡沫经济"的体现。

02.

但其实，“物尽其用”只是一种想当然的理想状态。任何一个行业，只要搞市场经济，都不太可能存在“零空置”或者“零库存”现象，而几乎一定是适度过剩的，否则你晚上10点之后走到超市，什么都买不到。

如果一定要“物尽其用”，让房屋零空置，那么有外地人来到城市时，会面临无房可租的境地，企业想换写字楼，也没有腾挪的选择。

所以，“零空置”实际上是一种短缺状态，它不仅不会降房价，而会推高房价，因为任何行业，市场上空置的商品越少，供求关系就越紧张，价格上涨动力就越大。

通过“征税”、“占屋运动”等方式降低空置率，一开始的确能把一部分空置房屋投放到市场，达到增加供给、调节价格的效果。但长期来看，这种做法从根本上打击了生产者和投资者的积极性，开发商不愿意多盖房子、投资者不愿意多买房子，进而导致一手市场和二手市场的供求关系进一步短缺，最终拉高价格。

中原地产创始人施永青在他的文章里曾对“空置率”有过这样一段精彩的阐述：

“只有计划经济才会零空置。世上除了行计划经济的地方，都不可能没有空置。市场经济需要有冗余才能有流转的余地。

如果没有空置，换楼，转租，装修都不易进行。若是一定要资源尽用，酒店就没有随时可供应的房间，巴士就没法中途上客。空不一定是浪费，而是带来方便。”

所以，“空置率”绝非洪水猛兽，它是市场经济的必然结果，在一个价格机制正常的市场，几乎任何商品最终都会出现适度的过剩。

特别是房地产市场，“适度空置”是完全有必要的，它既是保持市场正常流通性的必然需求，也是控制房价的必要工具，还是大城市容纳新增人口的物质基础。

03.

大约10年前，武汉、郑州等城市的“鬼城”现象引发媒体热议，很多人批评这些城市的空置率过高，经济泡沫化严重。但这几年来，这些城市的人口增长显著，每年几十万新增人口进城，所谓的“鬼城”基本被填满，有钱还不一定买得到房。

中国城市化的经验表明，大城市的基础建设，保持一定的超前性是非常需要的。中国的未来一定是大城市化，大城市对小城市的虹吸效应只会更强，未来一个省只剩下一个城市的情况很可能会普遍出现，每个强省会的城市规模会大到你想不到。

日前，武汉市提出，要推动城市人口从1000万向2000万跨越，这是多么波澜壮阔的城市化，有多少人意识到这里面的机会?

谁说中国的大规模城市化已经进入尾声?要我说，它才刚刚开始，因为过去的城市化本质上是城市对乡村的虹吸，今天和未来的城市化将是大城市对小城市的虹吸，后者比前者更为深刻。

所以，像武汉、成都、西安、郑州这类处在快速上升期的国家中心城市，无论是道路、地铁、房屋等基础建设，还是教育、医疗、文化等公共资源，都要给未来的新增人口留有充分的余地。

在此意义上，写字楼和住宅存在一定的空置率，只要在合理范围内，都是非常正常，也是很有必要的。

说句可能不正确的话，大城市何惧“鬼城”?真正的鬼城不一定是那些空置率高但积极进取的新城，而可能是那些抱守残缺、不思进取、人口不断空心化的老城。

所以，像武汉、郑州、成都、西安、南京、济南这些雄心壮志且正在长身体的大城市，基础设施和房地产开发保持适度的超前，我认为是非常有必要的。

在这个过程中，围绕这些城市的中心城区出现一些所谓的“鬼城”、“卧城”，真的不要大惊小怪。是不是“鬼城”不重要，重要的是这个城市的城市能级高不高、营商环境好不好、外地人想不想来?