我为什么不买商铺？

(图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：镁地产(ID：shoppingbling)，作者：孙不熟

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常常有人问，商铺怎么买?

对此，我的回答一直是：商铺对地段极为敏感，甚至精确到米，同一条街，两个铺可能只隔50米，生意都大不相同。而写字楼和住宅就没有这么敏感，只要在一个大片区，差别不会太大。

所以，如果你不是对一个片区非常熟悉，千万不要轻易入手。

而且，商铺还严重依赖“氛围”这个东西，一个铺即使地段再好、店主能力再强，但如果周边还没有形成属于某个业态的氛围，你也做不起来。

很多时候，你的铺能不能旺起来，还得靠专业的运营商来运作，如果都是小业主自己招租，层次肯定不会太高，铺租也会有什么大的惊喜。

再加上，政府对商铺的管制也比较严格，比如有些靠近社区的商铺，不允许做餐饮、酒吧等业态，经营用途有诸多限制，如果买之前没搞清楚，就会吃亏。

更重要的是，互联网时代，商铺还受到了一些本质性的冲击。

所以，我的建议一直是：如果你不是行家的话，别买商铺，任何城市、任何位置、任何时候都别买。

再来看几个数据，你会发现，核心城市商铺的租金已经多年不涨。

以下是最近4年上海购物中心平均租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年北京购物中心平均租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年杭州购物中心平均租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年南京购物中心平均租金的变化情况：

数据来自高力国际

上海、北京、杭州、南京都是欣欣向荣的商业城市，而购物中心通常又是一座城市最优质、最抗跌的商铺。

但是过去4年，这类商铺的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最为明显，从2014年的40元/m²/天，降到了33.7/m²/天，降幅高达16%。

需要注意的是，以上数据选取的统计样本还是购物中心商铺，如果统计的是普通沿街商铺，那数据只会更差。

而这些城市同时间段的写字楼和住宅租金，却呈现出截然不同的行情，为了节省篇幅，以下只选取了上海的数据：

这是最近5年上海甲级写字楼平均租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近5年南京甲级写字楼平均租金的变化情况：

以下是最近4年上海住宅平均租金的变化情况：

数据来自第一太平戴维斯

过去4年，上海的写字楼和住宅租金均出现了较为明显的上涨，其中写字楼租金涨了16%，住宅租金涨了接近50%，都远远好过商铺。

那么问题来了，商铺的表现为什么远远输给写字楼和住宅呢?要知道，商铺曾是这三类不动产中表现最好的那一个，十多年前曾有“一铺养三代”之说，到底是什么原因让商铺败下阵来呢?

原因有很多，最根本的那个是互联网。

众所周知，传统城市是有着严格的地段秩序，从宏观层面看，分为中心区、次中心区、外围区，从微观层面看，分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。在移动互联网出现之前，你想开个铺面，必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序，否则你的商铺就没有生意可做。

移动互联网出现之后，一下子打乱了这个经典的空间秩序。因为在美团这类互联网平台上，犄角旮旯的小店和核心地带的旺铺是平等的，决定其排名的只是用户的好评度，不是你的地段。

有了互联网的导流，犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店，而核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的纬度看，这是一次伟大的空间平权。

城市的空间平权之后，会带来哪些显而易见的改变呢?城市会变得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，投资不动产的逻辑也随之发生变化：

——沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高，所以它率先没落;公寓的依赖度稍低一点，所以投资价值还在;住宅对传统空间秩序的依赖度最低，受移动互联网的冲击也最小，投资价值也最大。

再给大家看一个数据，你会发现，在互联网的冲击下，各大购物中心在一件事情上高度一致，那就是全面餐饮化，变得越来越像“美食城”了。

下面是各大城市购物中心餐饮租户的比重，“美食城”的油烟味扑鼻而来啊。

北京、上海、广州、深圳、重庆、成都的购物中心，餐饮租户的比重已经全面超过20%，北京上海甚至超过了30%，现在明白购物中心的铺租为什么不涨了吧?因为除了餐饮，没人租啊。

餐饮租户的比例还会继续上升吗?相信互联网对城市的改造还没有完全呈现出来。

购物中心曾经是多么高大上的场所，是珠宝、时装、香水的天下，而现在纷纷沦为“美食城”，不禁令人唏嘘不已。