十月成房地产“分水岭”，明年会更差

本文来源微信公众号：真话财经(ID:zhenhuacaijing)，作者马继鹏：资深财经媒体人、《真话财经》主编

最近，房地产走势扑朔迷离。要下跌，但有地产商被地方政府约谈，希望保持稳定;要上涨，却被不断“打补丁”的调控政策封死。

下一步到底会如何走?其实10月份国家统计局发布的70城房价数据有一定的参考价值。

这个数据是上周发布的，我观察一周后发现，关于这个数据，竟然出现了两种截然不同的解读。

一种解读称，10月70城中有65称房价上涨，其中北京和上海新建商品房价格环比涨幅扩大，所以房价还在继续上涨。

另一种解读称，北上广深二手房价格环比同比都在下跌，所以房价继续上涨的可能性很小。

在两种解读中，我更倾向于第二种，主要理由是，新建商品房价格数据并不真实，一方面行政管制(政府定价)严重，另一方面统计局数据相对市场降价行为滞后。

相比之下，二手房更能真实反映市场情况，现在二手房价格松动了，房价全面下降不远了。

01

先来看看统计局的数据。

从涨跌的数量来看，70个城市中有65城的新房继续环比上涨，只有4个城市出现下跌(一城持平)，深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省会城市继续领涨。

从一二三线城市的情况来看，一线城市新建商品价格环比持平，二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。

看起来有点绕，总结一下，10月份的数据主要有以下几个看点：

1、大部分城市房价还在涨，二线涨幅回落，三线涨幅扩大。

2、环比下降的城市仅有厦门、温州、三亚和深圳四地，这些城市很多都是前期炒作比较严重的城市。

3、如果要说房价下降，就是二手房价格有明显下降，北上广深四大一线城市都有不同程度下降。

4、和价格相比，销量更值得关注，北上广深四大一线城市全线下跌，深圳跌幅达到0.6%。如果销量持续低迷，价格松动的幅度会更大。

02

和新房相比，二手房市场在一线城市占据主体地位，同时与受到限价政策等多重因素影响的新房市场不同，更能体现市场预期的变化。

从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，10月70大城市房价最大的特点是二手房价格出现了明显变化。

张大伟认为，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响更大。

此外，经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价，包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。

张大伟指出，从预期看，二手房价格下调将是开始，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

03

关于房价，不仅要看市场表现，还要看政策风向，毕竟中国现在的房地产市场“计划经济”色彩太浓了。

关于调控，有一个细节不得不提，在10月末的中央政治局会议上，只字未提房地产，但分析人士指出，决策层稳房价的目标不会有明显变化，像2009、2015年那样的全面刺激再无可能。

最近，野村证券发布了一份报告称，尽管10月中国房价持稳，但他们预计2019年房地产业会明显降温。主要理由是大城市从紧的调控政策不会马上放开，而通过抵押补充贷款(PSL)支持小城市棚改也不是无限期的。

关于2019年的房地产走势，现在最大的不确定因素是贸易摩擦和经济下行的压力，有很多人预计，如果经济走势比较悲观，房地产有可能会被重新启用。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，2019年房地产市场走势的不确定性增强，其中最大的不确定性来自政策走向，贸易摩擦和经济下行压力加大，可能促使放松房地产调控的预期和呼声渐增。

不过她也表示，根据“7·31”政治局会议强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，全面放开的可能性较小，否则极有可能导致房地产调控半途而废，且住房租赁市场局面的打开客观上也要求把稳定房价作为长期目标一以贯之。

她认为，明年一季度末是政策窗口期，倘若此前控房价任务“达标”，可能为二季度以后部分城市政策环境改善预留空间。

克而瑞的林波则认为，政府调控总基调从控制房价上涨转变为稳定房价。前期的限价政策等在一二线城市如广州已经导致房价失真，此类政策未来可能会被取消，但总思路不会改变。

04

也许是很多地产商已经看到了房地产调控暂时不会放松的现实，所以才忍痛降价。

最近，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

房天下官网显示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000万/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元/平方米左右。

2017年9月29日，金茂以20.91亿元竞得厦门翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。

如此看来，即便以28000元/平方米来计算，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

可以看出，翔安金茂悦现在是在亏本甩卖。从理论上讲，不是地产商不能亏本，但在过去几年，房地产亏本卖房的情况并不多见。

这或许是一个信号，在房地产寒冬来临时，地产商拿到现金才是王道。

关于未来的房地产走势，地产大佬潘石屹最近的回答很有意思。

潘石屹在11月18日举行的第九届财新峰会上表示，中国房地产的市值是65万亿美元，超美国欧盟日本三地方总值，也超过国有资产总值。

与之相比，我国国有资产总值为66.5万亿人民币。“所以到底是房价高了呢?还是国有资产少了呢?还是有泡沫呢?这我不知道，你去判断”，潘石屹表示。

潘石屹给出了一个“没有答案的答案”，其实意思已经非常明显。