央行降准绝不会成楼市兴奋剂？

昨日傍晚，央行宣布，从2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，业内人士指出，此举有利于金融机构加大对小微企业的支持力度，这对于A股影响也较为明显。而房地产业者则普遍认为对房地产行业是大利好，预计今年全国房地产市场将出现大逆转。

尽管从去年下半年开始，各地方政府纷纷调整对房地产的政策。央行在宣布降息的同时，也给个人购房贷款松了绑。但是房地产投资依然谨慎，2014年12月数据显示，支持中国经济高速增长多年的房地产投资增速继续放缓，仅为10.5%，(2010年的同一数据为33.2%)房地产销售面积增长率同比下降7.6%、销售额同比下降8.3%。只是一线城市房价在去年底之前有所止跌回稳。

而这次央行降准，很多房产专家称之利好,这一方面是当前整体房地产市场的资金链比较紧张，而存款准备金率下调，对极缺钱的开发商业来说是好消息。估计从银行贷款的难度降低了，融资成本也下去了。另一方面，对于刚性购房贷款者来说，降准是释放流动性给银行，银行拥有更多的可贷资金，那么房贷8折至85折可能会重出江湖，届时贷款成本降低不少，更有利于购房者投资置业。

而笔者认为，历史上曾经有过几次降息、降准潮的开启，无一例外都能够带来成交方面的明显拉高。例如2011年12月降准后一周成交基本持平，降准后一月成交放大22%。而这次降准对楼市的影响可能会在节后释放，但是未来楼市的大趋势很难出现逆转,预计此次降准之后,一线城市成交有所上升,三四线城市仍然不会有起色。

首先，本次降准主要是因为各项经济数据不景气。PPI指数比GDP指数更能反映经济的实际情况，而在刚刚过去的2014年，PPI由年初的-1%左右到年底的-3.3%，很明确的显示出经济的下行趋势。而统计局公布的12月全部工业企业利润同比下降8.8%也是他判断经济进入下行通道的重要依据。

在大的宏观经济环境不佳的情况下，无论是煤炭、化工、钢铁、水泥等各行各业都不景气，制造企业普遍利润微薄，甚至连上市央企都有30%出现亏损。权威机构预计，今年广大中等收入群体工资大幅上涨的可能性微乎其微。在这种情况下，谁还敢大胆透支未来，将大量贷款用于住房消费呢?或许有刚性需求群体会拼一下，但是改善型需求入市将更加谨慎小心。

再者，从表面上看，央行此次降准将释放7000亿到9000亿元的资金。但是央行降准并不是为了让房价飞涨，而是想更好的惠及实体经济、三农领域、重大工程设施投资。所以真正能流到房地产市场的资金究竟会有多少，难以估算。更何况，现在经济不景气，不良贷款率急骤攀升，商业银行也不太愿意将有限的信贷资金投放到房地产市场。所以央行降准即使能压低银行间货币市场的利率，但信贷市场的利率却仍可能高高在上。

其三，2014年四季度中国资本项目逆差900多亿元，资本流出导致外汇占款收缩，并且在去年12月出现了1200多亿元的负增长，随着当前人民币贬值预期的增加，未来几个月外汇占款仍将出现趋势性下降，央行现在降准只是不希望银行在春节前后发生钱荒，造成系统性金融危机。所以资本流出金额与本轮降准效应早已基本抵销，只能对楼市复苏产生心理预期，而无法起到实质性的推动作用。

最后，降准难以扭转楼市调整的整体局势，特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市，去库存压力依然很大，以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整，金融机构对房地产开发贷款的态度也将更为审慎，因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。受降准影响一线城市成交或将会有所反弹，但是碍于限购政策的存在，也只会是昙花一现。

本轮降准究竟能否逆转楼市现状?笔者认为，这种可能性不存在，整体经济数据勘忧，说明各行各业都不景气，职工的收入增长前景并不乐观，这将会把更多改善型购房群体阻挡在外。央行降准意图惠及实体经济，房地产市场提前偷着乐，似乎有点瞎开心。更关键的是，各城市住宅“库存化”将是常态，就目前的成交水平，想让房地产惊天逆转的可能性并不大，今年各城市房产仍将按原有的调整趋势走下去。