浅谈全球房价最高的摩纳哥楼市

最近，面对中国房价下行微调、楼市理性回归的状况，有位专家对比北京和摩纳哥，认为摩纳哥房价要3、4万欧元/平方米，相比之下，北京的房价一点儿都不贵。结论是，北京的房价是合理的，是不可能跌的。这位专家可能忽略了一点，摩纳哥的地理环境和北京不同，那里并不是人们生活的地方，而是全世界富人享受奢华的所谓“人间天堂”，与北京不具备任何可比性。

摩纳哥是世界上人口最稠密的国家，也是一个典型的微型国家，人口只有3万２千多人。由于摩纳哥的地中海气候，即使在夏天的午后，也罕见超过摄氏30°C的高温，整个夏季海风温和，且天气干燥，而冬季霜冻和降雪也极为罕见，一般每十年才发生一、二次，因此而成为闻名世界的旅游胜地。

而政府的低税收政策，也吸引了许多外国公司前往摩纳哥，在2011年57.48亿美元的GDP收入中就占75%，拥有全球最高的GDP总值（名义），人均153,177美元，人均购买力平价为132,571美元，人均国民总收入是183,150美元。据美国中央情报局公布的世界概况显示，摩纳哥的贫困率全球最低，百万富翁和亿万富翁的比例是世界之最。

通常来说，任何个人只要拥有100万美元净资产，便可被定义为百万富翁。全世界的百万、千万、以及亿万富翁，他们透过在摩纳哥以外的事业，赚得大部分的钱财，然后纷纷涌向摩纳哥。因为摩纳哥有吸引富豪的法律——不征收个人所得税。

此外，不法之徒也“用脚”投票奔向了摩纳哥。2004年摩纳哥因赌场对不法洗钱持宽松政策，被经合组织谴责对财务信息缺乏披露与合作，堪称“逃税难民”的避税天堂。

就这样，全世界的富人都聚集到了摩纳哥，房价也因此连续4年荣登世界最昂贵房地产市场之榜首，平均58,000美元一平方米。

由于摩纳哥只有19%的当地人，因此房地产市场中的买家大多是法国、英国和意大利等欧洲富人，当然也包括美国、加拿大、澳大利亚、南非和中东地区的富豪。过去五年来，俄罗斯成了主要的买家。

然而，摩纳哥的住房究竟有多贵呢？

举例来说。在地处安静花园区的一幢战前建筑里，一套顶层两卧附带阳台的公寓，仅仅750平方英尺，并配备一个路边停车位和22平方英尺的储存室，在市场上的标价为220万美元。这个价格即使在北京，也并不惊人吧。

而且，尽管摩纳哥的绝对房价比北京贵，但摩纳哥近三分之一（29.21%）的居民是亿万富翁，其余的居民也都是百万、千万级的富人，平均58,000美元/平米的房价对他们来说，根本就不算什么。

而即使对于当地人来说，我们来量化一下吧，按房价收入比（平均房价除以平均家庭年收入）来计算，他们的平均年收入是183,150美元，一个三口之家的平均年收入接近55万美元，以每套房子100平米来估算，平均每套房子为580万美元，房价收入比还不到11倍，也都远远低于北京的房价收入比！

也就是说，相对而言，摩纳哥的房价比北京便宜太多了！