捍卫土地使用权为先

政府强力推进不动产登记，进行农村土地确权，引发土地改革探讨，有人希望一步到位，实现土地私有。

这是不现实的，目前房地产政策、税收政策等等建基于目前的土地国有根基上，一步到位全盘推翻现有制度，风险大到不可承受，结果不可能好。

学习先进经验，才能有后发优势，才能从山寨进步为原创。

英国土地制度值得学习。英国土地并不属于私人所有，在法律上属于英国国王所有，国王是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地，这种制度可以理解为我们这里的土地国有制。

英国简单化处理，分为土地自由保有和租赁保有两大类。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。

土地持有人所保有的有关土地权利的总和，叫做产业权，使用权只是产业权的一种。目前英国主要四种土地产业权，无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权，这三种是永业权。

限期保有的土地产业权是租业权，租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容。在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。

英国对于土地产业权的保护十分完备，首先有保护的传统，最早的土地产权可以追溯到1000年以上，历史证明了私有财产权神圣不可侵犯;其次有保护的法律，1925年《财产法》作为大法，一系列的法律规定了土地的方方面面;保证土地使用权完整，只要使用权人不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，即为土地的实际所有者，能随心所欲地利用和处分土地。

中国历史上也曾经出现过类似的土地使用权办法。

按照历史学家樊树志先生的研究，从明清到民国，土地所有权被分为“田底”与“田面”，构成所谓的“一田二主”，田底也有最终的所有权归田主所有，但这些田主有些居于都市，有些历经数代，与乡村田地隔得很远。田面是田地的使用权，由于来源不同，“田面田”性质不同，既有欠租撤佃的“相对的田面田”，也有欠租也不可撤佃的“公认的田面田”，两种“田面田”的地租率。这些田面可以交易，因此有多层次的田主，原地主不可以轻易赶走拥有田面的佃户，有一些还是永佃权。

拥有权与使用权都受到保护，都可交易，民国时候上海也曾经有过这样的案例，看过《乌鸦与麻雀》的朋友对民国末年旧上海的楼市应该有些印象，里面的反派主角侯营长抢了房子后要“顶出去”，也就是转手，这个“顶”的含义主要是指房屋使用权交易，所有旧上海才会有大房东、二房东、三房东之说，一个房子有多少主人，大房东之外的主人拥有的是使用权，使用权可以交易。

无论英美，任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，一些城市街区甚至连改变房屋造型颜色，都必须申请规划许可。土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。

保护土地使用权，主要体现在征地的公平上。

1909年英国首次有城市规划法，1947年修订，为了公共利益，政府可以使用强制购买权也即征地。享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。

征地绝非毫无节制，受到各方面制约。何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，以法律形式确定下来，城市规划经过公众充分讨论后，规划专家委员会审核通过。征地机构在取得强制征用权后，须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿，其中细化到是直接损害还是间接损害，如果是间接损害，损失如何评估，有一整套公开而细致的流程，每个人可以依此计算。

最后，如果被征地人如对公开质询的结果有异议，如果对赔偿不满，可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。复杂的程序与制约机制，也保证了征地者会将被征地的效率提到最高，以节约成本。

没有细致的法律，各方没有法律意识，征地者不受制约，就算实行了土地私有，也解决不了目前征地过程中的强征，掠夺式征地，土地效率低等诸多问题。要保护土地拥有者的权益，从保护使用权开始。