“零首付”有效的两个条件存在吗？

今年以来国内楼市的逆转已经成了一种趋势，估计这种趋势在短期内难以改变。面对这种趋势，无论是房地产企业，还是地方政府及住房投资者，都会有不小的压力，从而使得各地方政府都在或明或暗的对早几年住房限购政策松绑，以此来救正在逆转的楼市。而对住房投资者来说，由于住房持有的成本极低，他们面对下行的楼市，多以会持房观望，以期望如早几年那样，住房市场又重新走向繁荣，特别是那些从来没有经过周期性调整的住房市场来说，投资者的心态更是如此。这就有不少城市的二手住房销售急剧下降，而房价变化极小。

对于房地产开发商来说，可以没有前两者轻松，因为如果住房市场逆转，估计影响最大就是房地产开发商。因此，尽管各地方政府不让房地产开发商降价销售，但房地产开发商同样会突破这种反对而会掀起一波又一波的住房促销潮，否则，房地产开发企业破产了，估计对地方政府也不会有多少意义。但是，在当前的住房市场形势下，这些促销能够起到多少作用或效果是令人质疑的，反之，有可能更为让整个住房市场产生泡沫破灭的恐慌心理。

对于国内楼市一波又一波的促销潮，所使用的手段可能会五花八门，而最近北京则出现了“零首付”的楼盘。据《中国证券报》报道，位于北京亦庄的珠江四季悦城售楼处人员确认，正在进行“零首付”活动，通过计划，买家可由搜房网提供贷款。该楼盘另有10套指定房，还可获得其他金融服务的优惠。珠江四季悦城销售人员表示，通过这个活动，买家可以很大程度上减少购房成本，从而实现刺激楼盘销售的目的。而且近期，在大北京区域包括燕郊、香河、固安等地，大幅促销的楼盘逐渐增加，其目的都在以低价刺激买家出手。

事实上，房地产开发商以“零首付”来促销并非什么新鲜的手段，以往只要楼市出现低迷时，总是是有房地产开发商使用这一招来提高住房销售量，以期加快资金周转。不过，北京房地产开发商也推出“零首付”活动算是首次。

对于北京的房地产开发商也推出“零首付”的方式来促销，对国内楼市的意蕴是什么？仅是北京房地产开发商是为了完成上半年销售任务吗？是因为让房地产企业资金尽早回笼吗？是为了降低购买住房者的成本而刺激他们出手吗？其实，该事件的最大意义就是房地产开发商已经意识到楼市逆转已经成了一种趋势，意识到这种趋势不可能在短期内再逆转，因此，房地产开发商的促销战略就是走为上策，就是要千方百计把手中的住房变为现金。只有这样才能够把企业的风险降到最小程度。

也就是说，前十几年的国内房地产市场也曾出现过几次调整，但每当国内房地产市场调整时，住房越是持有在手上，其越是值钱，其暴利就越高。因此，在早几年，国内房地产开发商面对这种调整，都会停止销售而不是促销，等短暂的调整期一过，住房又可提价销售了。

但是，目前的国内房地产市场的情况可能与以前市场完全不一样了。无论是市场变化的原因还是购买住房者的构成与以前有根本性差别。以往住房市场的变化基本上都是政府房地产宏观调控的结果，而当前是房地产市场变化主要是市场使然，即金融市场条件发生变化让以投资者为主导的市场预期出现逆转。而对于以投资者为主导的住房市场来说，当这种市场预期出现逆转时，房地产市场的周期性调整就会成一种趋势。对于这种预期逆转，什么时候出现再逆转，我想对房地产开发商来说，是心中没有底的或不确定的。这就是房地产开发商为何要采取“零首付”的根本所在。也就是说，北京的房地产开发商之所以采取“零首付”住房促销手段，就是已经认识到国内房地产市场周期性调整已经开始。

北京的房地产开发商以“零首付”来促销的另一个问题就是，这种住房的促销手段能否达到效果？可以说，要让“零首付”达到住房促销效果，必须满足两个条件。一就是购买住房者预期房价还会上涨。如果购买住房者预期房价还上涨，其进入成本越低，对他越是有利。如果是零成本更是无本生利。因为，只要购买住房者预期房价会上涨，而且上涨幅度远超过贷款利率水平，购买住房者计算赢利更为确定，利用这种工具进入愿意更高。二是住房是一种完全的生活必需品，购买住房者对自己未来收入前景十分看好及未来有很好支付能力。在这种条件下，“零首付”让购买住房者进入当然是美意。

但是，就目前情况来看，上述两个条件都十分令人质疑。国内房价是否能够继续上涨？在当前的高房价下，一般购买住房者是没有这种支付能力及未来收入不一定看好。而现实的情况是，当前国内金融市场条件发生巨大变化后，以投资者为主导的市场预期发生了根本性逆转，房价上涨的预期已经改变。

在这种情况下，尽管“零首付”降低了投资者进入住房市场门槛，但是投资者却要面临着两个巨大的风险或不确定性。一是融资成本全面上升，二是房价可能下跌面对的风险。在这种情况下，估计降低投资者进入住房市场门槛效果不会太大。再加上，房地产开发商对购买住房者实行“零首付”，既不是零成本，也要通过银行办按揭贷款的审核。这些都会弱化“零首付”的效应。如果购买住房者也看到房地产开发商采取“零首付”促销的意图，那么这种促销手段就可能成为国内楼市的负效应。

总之，由于当前国内住房市场的金融市场条件发生巨大变化，从而导致市场预期发生根本性逆转，这也意味着面前着需求透支和供应错位的国内住房市场周期性调整已经成了一种趋势。在这种情况下，无论是地方政府的救市还是房地产开发商各种“零首付”促销，对增加住房市场销售有一定的作用，但所起的作用不大，反之，这些手段也可能成为楼市调整的负向指标。对此，市场必须密切关注。这就是“零首付”对国内楼市的意蕴。