楼市泡沫摧毁了中国经济活力

中国房地产市场泡沫已经持续多年了。北京市二环内的住房在十几年时间里由3000元左右上涨到6万元以上，上涨幅度20倍以上。在世界房地产市场发展史上，这些都是绝无仅有的事情。即使是上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭，2008年美国的房地产泡沫破灭，与当前中国房地产泡沫相比，仍然是小巫见大巫。当前中国的房地产泡沫不仅规模无限大，而且持续时间如此长，十多年的时间里房价飚升又是如此之快。尽管当前国内楼市的周期性调整已经开始，但是这种调整要持续多久、楼市泡沫破灭到什么程度仍然是十分不确定的。

对于中国的房地产泡沫有多大，目前用一般性的衡量指标已经意义不大了，比如房价收入比、房价租金比、房价水平等，因为中国房地产市场泡沫早就完全偏离了一般性估值体系。比如说，有研究者测算出，当前中国的住房有三分之一为中国1%的富人持有；中国的住房空置率估计达到18%以上的水平；还有，中国每4年生产的住房，就够一半国人换一次房。而中国每年生产的住房，如果以每人36平方米计算，可以满足3800万人的需求（也有人计算可满足8600万人的需求）。以全国而言，住房严重过剩已经是不争之事实。

中国的房地产泡沫如此之大，为何这个巨大楼市泡沫就是不破灭呢？当然，首要的原因是政府的房地产政策一直陷入严重的误区：允许住房严重的投机炒作，允许住房成为赚钱的工具。因为，政府一直在把房地产业作为经济增长和宏观调控之工具，房价越高，当然是GDP增长越快。表面上，政府一直在说要遏制房地产的投机炒作，保证居民的自住需求，但实际上多以“出口术”，即言至而实不惠。在高房价下，由于支付能力有限，自住性需求早就远离这个市场了。比如说，如果要真正的遏制房地产的投机炒作，只要经济杠杆即信贷及税收政策出手，住房的投机炒作立即会逐渐退出市场。比如说，中国的住房税收政策如加拿大一样，那么国内房价早就爬在地上了。但是国内政府就是不这样做。即使是现任政府，GDP对房地产业的依赖性的观念同样没有改变，只不过由以往的极力主张改变为现在对以往房地产政策的默许。可以说，如果中国经济的“房地产化”不改变，那么要改变经济增长方式，要提高GDP的增长质量是根本不可能的。这就是当前中国经济一直处于困境的根源所在。

当然，中国楼市的泡沫还没有破灭，与地方政府的土地财政有关。从政府公布的数据可以看到，地方政府对土地财政的依赖越来越严重，2013年地方政府国内土地使用权出让金收入达到4.1万亿元（而全国公共财政收入也只有12.91万亿元），创历史新高。地方政府为了获得更高收入的土地出让金，不仅要让房地产泡沫不破灭，而且也要让当地房价持续上涨。这样才能让地方政府手上持有土地的价格越卖越高。

为了当地的房价持续上涨而不下跌，地方政府不仅会采取各种刺激政策来增加住房需求，比如对购买住房者的补贴、发放蓝印户口等。最为重要的是不准当地市场的房地产企业降价。哪家房地产企业降价，就可能面临各种各样的巨大风险。比如，2008年万科因楼盘降价被南京市政府罚款4000万元。对于房地产企业降价，不仅地方政府可以处以罚款，而且也可用查税等方式来处罚降价的房地产企业。

还有，国内的“房闹事件”之所以在全国各地一而再、再而三地发生，这既与国内住房投资者的心态有关，也与地方政府不允许房地产企业降价有关。这些投资者估摸到了地方政府不允许房地产企业降价，因此一旦房地产企业降价，他们表面上把这种降价称之为“价格欺诈”而打砸抢，要夺回所谓的“交易公平”。但实际上，如果没有地方政府的默许，这些“房闹事件”哪一件能够如此猖狂？